Le ministre des Finances Carlos Leitao prévoit depuis quelques mois établir des modifications concernant les assurances des copropriétés au Québec. Il a donc soumis pour consultation, des propositions de modification, au centre desquelles deux grands principes sont considérés, soit que le maintien de l'intégrité du bâtiment tant dans ses parties communes que dans ses parties privatives avant les améliorations, est de la responsabilité du syndicat, et que les copropriétaires individuels doivent bénéficier de règles claires concernant les assurances.
Afin de mieux adapter les assurances en copropriété avec les réalités pratiques, il est d'abord proposé de clarifier les obligations d'assurance du syndicat dans la loi, notamment pour remplacer le terme « valeur à neuf » par « coût de reconstruction », quand on parle du montant d'assurance, pour couvrir plus de frais. On viendrait aussi baliser ce qui devrait faire partie de risques usuels qui devraient être couverts de façon obligatoire, dépendamment de la situation de chaque immeuble.
Comme c'est le copropriétaire qui doit assurer les améliorations de son unité, on suggère que le syndicat ou le promoteur ait l'obligation d'établir une unité de référence dans l'immeuble, afin de mieux déterminer ce qui constitue une amélioration apportée par un copropriétaire à son unité.
De plus, dans le cas où l'assurance du copropriétaire et celle du syndicat couvrent un même bien, l'assurance du copropriétaire serait complémentaire à celle du syndicat et donc invoquée en cas d'insuffisance de l'assurance du syndicat seulement. D'après le document de changements législatifs proposés, on souhaite instaurer l'obligation pour le syndicat d'obtenir une évaluation périodique de la valeur du bâtiment par un expert.
On propose également d'ajouter l'obligation d'obtenir une protection en responsabilité civile pour les administrateurs du syndicat ou les membres du personnel d'assemblée, et d'instaurer un plafond pour le montant de la franchise prévue au contrat d'assurance du Syndicat, pour que cette franchise ne dépasse pas un certain pourcentage de la valeur du bâtiment.
Le Ministre souhaiterait également ajouter à la contribution du fonds de prévoyance, l'obligation de contribuer à la provision d'une portion de la franchise du syndicat. Aussi, on y propose que le montant de la franchise et toutes sommes requises en cas d'insuffisance d'assurance sont la responsabilité du syndicat à titre de charges communes, devant donc être réparties en proportion de la valeur relative de la fraction de chacun, dans le but d'éviter de faire supporter les coûts uniquement aux copropriétaires qu'on juge responsables d'un sinistre ou dont les unités sont touchées par le sinistre. Les recours contre les copropriétaires fautifs demeureraient.
Il y est également proposé une obligation pour chaque copropriétaire, qu'il occupe son condo ou non, de se doter d'une assurance responsabilité civile individuelle, dont le seuil serait déterminé par le gouvernement. Cette obligation pourrait également être étendue au locataire d'une unité de condo. On propose également que la loi prévoie une obligation pour le syndicat d'aviser son assureur et qu'il prenne en charge tous les sinistres, sauf ceux qui touchent exclusivement les améliorations locatives d'un copropriétaire.
Finalement, on propose d'interdire les recours de l'assureur d'un syndicat contre ses copropriétaires de façon individuelle, leurs assureurs ou les membres de leur famille en recouvrement des dommages aux parties assurées par le syndicat, et peut-être également aux administrateurs et mandataires du syndicat.
Votre association suivra les suites de ces changements législatifs proposés. Pour plus de détails, nous vous référons au site internet du Ministère des Finances (1).
(1) http://www.finances.gouv.qc.ca/fr/Ministere-Consultation_assurance_copropriete.asp
Propositions de changement en assurance de copropriété
