Dans certains cas bien précis, le Code civil du Québec prévoit que le nombre de voix qui peuvent être exprimées personnellement par un copropriétaire peut être réduit. Ces règles sont édictées par le législateur afin d'éviter à ce qu'un copropriétaire qui possède la majorité des fractions et des voix puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Dans d'autres circonstances, les voix des copropriétaires privés de leur droit de vote en raison de leur défaut d'acquitter sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance depuis plus de trois mois doivent être soustraites du total des voix des copropriétaires.
Le cas des copropriétés de moins de cinq fractions
L'article 1091 du Code civil du Québec prévoit que, lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.
Donc, sur le plan pratique, dans une copropriété formée de quatre fractions, dont trois qui appartiennent à la même personne, les voix que pourra exprimer cette personne doivent obligatoirement être réduites au nombre détenu par l'autre copropriétaire en application de l'article 1091 C.c.Q. Voici une illustration de ce principe :
Le but de l'article 1091 C.c.Q. est donc d'éviter que Monsieur XYZ puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires et tourner toute décision en sa faveur, possiblement au détriment de Madame ABC. Il faut comprendre toutefois que cette protection législative a pour effet d'imposer l'unanimité pour la prise des décisions en assemblée. Toutefois, il est important à noter que cette réduction des voix n'a d'effet que dans le contexte de l'assemblée des copropriétaires et n'a pas pour effet de réduire la quote-part des charges auquel est tenu Monsieur XYZ, soit 75% de toutes les charges découlant de l'exploitation de l'immeuble et des contributions au fonds de prévoyance.
Le cas des copropriétés de moins de cinq fractions
L'article 1091 du Code civil du Québec prévoit que, lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.
Donc, sur le plan pratique, dans une copropriété formée de quatre fractions, dont trois qui appartiennent à la même personne, les voix que pourra exprimer cette personne doivent obligatoirement être réduites au nombre détenu par l'autre copropriétaire en application de l'article 1091 C.c.Q. Voici une illustration de ce principe :
Le but de l'article 1091 C.c.Q. est donc d'éviter que Monsieur XYZ puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires et tourner toute décision en sa faveur, possiblement au détriment de Madame ABC. Il faut comprendre toutefois que cette protection législative a pour effet d'imposer l'unanimité pour la prise des décisions en assemblée. Toutefois, il est important à noter que cette réduction des voix n'a d'effet que dans le contexte de l'assemblée des copropriétaires et n'a pas pour effet de réduire la quote-part des charges auquel est tenu Monsieur XYZ, soit 75% de toutes les charges découlant de l'exploitation de l'immeuble et des contributions au fonds de prévoyance.