Les marchés locatifs continuent de se remettre des conséquences de la pandémie de COVID-19

Après avoir atteint un sommet provoqué par la pandémie en 2020, le taux d'inoccupation national des appartements locatifs traditionnels est demeuré stable à 3,1 % en 2021, selon le dernier Rapport sur le marché locatif publié par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

En plus de la forte augmentation de l'offre sur le marché locatif en 2021, la stabilité du taux d'inoccupation à Montréal a joué un rôle clé dans l'évolution du taux d'inoccupation national, car ce marché représente environ 30 % du marché locatif primaire du pays. Le taux d'inoccupation stationnaire à Montréal a contrebalancé la hausse des taux d'inoccupation dans d'autres marchés, en particulier à Toronto.

Malgré l'augmentation de l'offre et la stabilité du taux d'inoccupation, l'abordabilité des logements locatifs demeure un enjeu de taille partout au pays.

Citation :

« La reprise économique ne s'étant pas produite au même rythme partout, la tendance de la demande de logements locatifs a été inégale au Canada. Les loyers ont augmenté dans les Maritimes, en Colombie-Britannique et au Québec. Dans d'autres marchés, comme Toronto, la demande de logements locatifs continue d'être dépassée par l'offre, a déclaré Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL. L'abordabilité demeure une préoccupation partout au pays, car peu de logements sont offerts aux locataires à faible revenu. »

Principales constatations :

• Pour l'ensemble des centres canadiens ayant une population de 10 000 habitants ou plus, le taux d'inoccupation moyen des appartements locatifs traditionnels était de 3,1 % en 2021. Sa variation n'est pas significative sur le plan statistique par rapport au taux de 3,2 % relevé en 2020. Ainsi, le taux d'inoccupation reste supérieur au niveau de 2,2 % enregistré en 2019, avant la pandémie de COVID-19, mais il est conforme à sa moyenne à plus long terme.
  
  
• Les taux d'inoccupation ont diminué dans 21 des 37 marchés visés par l'enquête, notamment à Vancouver, Calgary, Victoria et Halifax. Les taux ont augmenté dans trois centres, dont Toronto, tout en demeurant stables dans les 13 autres centres, y compris à Montréal.
  
  
• Pour l'ensemble des régions métropolitaines de recensement (RMR), le loyer moyen des appartements de deux chambres a augmenté pour s'établir à 1 167 $ en 2021. Le marché où le loyer mensuel moyen est le plus élevé demeure Vancouver (1 824 $), suivi de Toronto (1 679 $), tandis que Montréal (932 $) a continué d'afficher l'un des loyers les plus bas au Canada.
  
  
• Pour l'ensemble des RMR, la croissance moyenne des loyers des appartements de deux chambres a ralenti. Elle est passée de 3,5 % à 3,0 %, ce qui se rapproche davantage de la moyenne historique de 2,7 %.
  
  
• Plusieurs centres ont fait exception à la tendance nationale et ont vu la croissance des loyers s'accélérer, notamment Vancouver, Victoria et Montréal. Toronto a enregistré l'une des plus fortes baisses de la croissance des loyers de l'échantillon commun. Cette donnée concorde avec l'augmentation du taux d'inoccupation recensée à Toronto, laquelle est en partie attribuable aux répercussions persistantes de la pandémie.
  
  
• Les marchés des copropriétés offertes en location sont demeurés particulièrement serrés dans plusieurs grands centres, notamment à Vancouver et à Ottawa (où le taux d'inoccupation était de 0,8 % en 2021), ainsi qu'à Montréal (1,4 %) et à Toronto (1,7 %). Ces conditions serrées et le nombre total d'appartements en copropriété loués dans l'ensemble des RMR visées par l'enquête indiquent l'importance de ce segment locatif pour les marchés, en particulier Toronto et Vancouver.
  
  
• L'abordabilité des logements locatifs continue de poser un défi important partout au pays, car la plupart des centres font état d'un manque de logements abordables pour les ménages des quintiles de revenu les plus bas. En outre, dans plusieurs marchés, le nombre de ces logements a diminué par rapport à 2020.

L'abordabilité dans le marché locatif traditionnel

L'abordabilité est généralement définie comme le fait de consacrer au plus 30 % du revenu brut au loyer mensuel. Dans le dernier Rapport sur le marché locatif, la SCHL propose une nouvelle façon de concevoir l'abordabilité dans les diverses RMR canadiennes. Au moyen du loyer mensuel moyen d'un appartement de deux chambres dans une RMR donnée et du salaire horaire moyen de cette même RMR, nous pouvons déterminer le nombre total d'heures qu'une personne devrait travailler par mois pour payer le loyer moyen d'un appartement de deux chambres dans la ville où elle réside.

Un emploi à temps plein correspond à 150 heures par mois (soit 37,5 heures par semaine). Ainsi, pour les RMR où il faut plus de 150 heures de travail, le loyer moyen n'est pas abordable pour une personne seule au salaire moyen qui n'a pas d'autres sources de revenu, même si elle travaille à temps plein.

Source :  Loyers tirés de l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL. Salaire horaire moyen selon Statistique Canada au troisième trimestre de 2021 (totalisation spéciale).
** Kitchener-Cambridge-Waterloo

Comme la mesure ci-dessus repose sur une personne seule qui gagne le salaire moyen et qui habite dans une RMR donnée, nous reconnaissons qu'elle ne reflète pas la situation de tous les ménages. Cette mesure sert d'outil pour mieux comprendre les enjeux liés à l'abordabilité des logements locatifs dans les villes canadiennes. Même dans les villes où le loyer mensuel moyen est le plus bas, les ménages à faible revenu peuvent avoir de la difficulté à trouver un logement abordable.