Un de mes lecteurs, qui possède une maison familiale, aimerait s’enrichir en investissant dans un immeuble à revenus. Il veut acheter un triplex, qui coûte 500 000 $. L’immeuble requiert une mise de fonds de 20 % à l’achat. Pour le financer, sa banque lui propose deux options :
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Option 1 : un taux fixe de 2,79 % sur un terme de cinq ans sans remise en argent.
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Option 2 : un taux fixe de 4,79 % sur un terme de cinq ans avec remise de 5 % en argent.
Laquelle est la plus rentable ?
En partant, dites-vous bien une chose : le but des banques est de faire de l’argent et non de vous en donner. Par conséquent, peu l’importe l’option qu’elles vous proposeront, celle-ci leur sera toujours profitable au bout du compte.
Le cadeau de 5 % ( 20 000) sera très payant pour la banque, car au bout du cinq ans, elle aura fait beaucoup plus d’argent que ce qu’elle vous en aura remis. Le tableau suivant illustre bien les différences entre les deux options proposées :
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Option 1 Prêt à 2,79 %, sans remise
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Option 2 Prêt à 4,79 %, avec remise |
Différence |
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Hypothèque |
400 000 $ |
400 000 $ |
0 |
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Intérêt annuel |
2,79 % |
4,79 % |
2 % |
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Terme du prêt |
5 ans |
5 ans |
0 |
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Paiement mensuel |
1 953,00$ |
2 211,67 $ |
258,67 $ |
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Au bout de 5 ans
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Intérêt payé |
60 962 $ |
83 828 $ |
22 865 $ |
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Capital remboursé |
66 218 $ |
48 873 $ |
17 345 $ |
Un cadeau pas si payant
En analysant le tableau, on constate aisément qu’en acceptant le cadeau de remise en argent de 5 % ( 20 000$) de la banque, il vous en coûte beaucoup cher en intérêts et en mensualités que dans le cas de la première option.
Et, au bout de cinq ans, le capital remboursé est plus faible que dans le cas de la première option. Même si au départ, on vous a remis un cadeau de 20 000 $, cinq ans plus tard, vous êtes perdant de 2865 $, car vous avez payé 22 865 $ de plus en intérêts.
De plus, vous avez une différence de remboursement de capital de 17 345 $ ( ce qui est énorme) et devrez payer des frais d’intérêt sur ce montant. Il importe donc de bien calculer avant d’accepter une remise en argent sur un prêt hypothécaire.
Des pertes déductibles d’impôt, mais à quel prix ?
Plusieurs investisseurs me font par ailleurs remarquer que ce n’est pas grave s’ils perdent de l’argent chaque année sur leurs immeubles, car ces pertes sont déductibles d’impôt. C’est vrai, mais quelle entreprise peut se permettre de perdre de l’argent chaque année ?
En cas de perte d’emploi, par exemple, ces investisseurs ne pourront plus faire face aux exigences financières de leurs immeubles et devront les remettre à la banque, pour cause de rendement négatif. Il ne s’agit donc pas d’une bonne stratégie d’investissement selon moi.
S’il est vrai que les frais d’intérêt sont déductibles d’impôt, cela ne veut pas dire pour autant que vous désiriez avoir une dépense mensuelle additionnelle avec un immeuble à revenus. Vous voulez plutôt avoir un revenu mensuel additionnel. Effectuez bien vos calculs avant d’acheter.
Un cadeau empoisonné
En outre, un des problèmes qui peut survenir avec ce type d’achat est de ne pas disposer de suffisamment de revenus pour pouvoir déduire tous vos frais engendrés avec ce triplex.
À noter que la situation est différente si vous mettez l’immeuble à votre nom, car les revenus s’ajouteront aux vôtres et, par conséquent, les dépenses aussi. En procédant ainsi, vous arriverez à diminuer votre impôt personnel à payer, car votre revenu sera négatif.
De plus, si vous renégociez votre hypothèque auprès de votre banque ou en cas de vente de votre immeuble, vous devrez rembourser une partie de ce cadeau. Celui-ci s’avère donc être empoisonné au bout du compte.
Mes conseils
L’une des seules manières de profiter de cette remise d’argent, selon moi, est dans le cas où vous ne pouvez pas acheter sans celle-ci. Par exemple, si cette remise vous est indispensable pour payer vos frais de notaire ou vos taxes de mutation, et que votre immeuble est rentable, cela peut valoir la peine.
Bien magasiner son taux d’intérêt
Je vous conseille également de magasiner votre taux d’intérêt, car on trouve actuellement sur le marché des taux inférieurs à 2,79 %.
Magasinez également votre prêt hypothécaire, car certaines institutions limitent le montant maximal à recevoir en remise. C’est écrit en petits caractères sur le contrat. Et surtout, n’hésitez pas à demander l’avis d’un courtier hypothécaire en cas de doute.
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