Selon les résultats de l’Enquête sur les logements locatifs menée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation dans l’ensemble des centres urbains du Québec a légèrement augmenté en octobre : il est passé de 2,4 % en 2009 à 2,7 % en 2010. Cette faible variation est à l’image de la situation observée dans la majorité des grands centres de la province.
Selon l’enquête, les six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec ont enregistré une progression de leur taux d’inoccupation; cependant, le résultat n’est statistiquement significatif que dans trois cas (ceux des régions de Québec, de Trois-Rivières et de Sherbrooke).
Une offre et une demande stables
« La faible variation des taux d’inoccupation au Québec traduit une stabilité de l’offre et de la demande de logements locatifs au cours des douze derniers mois. En ce qui a trait à l’offre, elle est demeurée généralement stagnante durant cette période. Les investisseurs préfèrent toujours les segments plus rentables de la copropriété et des
résidences pour personnes âgées, » explique Kevin Hughes, économiste régional à la SCHL
« Par ailleurs, la demande sur le marché locatif est également restée inchangée cette année. Cependant, on estime que cette situation est le résultat de deux phénomènes qui ont eu des effets contrastés : l’accession à la propriété et la formation de ménages locataires : d’une part, la relance de l’économie et le contexte de financement favorable ont accéléré l’accession à la propriété et, dans la foulée, ils se sont traduits par une réduction de la demande. Mais durant cette même période, un bilan migratoire soutenu et la création d’emplois chez les jeunes ont favorisé la formation de ménages locataires, » ajoute Kevin Hughes.
Le segment des grands appartements se desserre un peu
Depuis plusieurs années, on a observé sur les marchés québécois les signes d’une demande plus forte dans le groupe des grands logements. Ce phénomène était associé à un bilan migratoire en forte croissance ainsi qu’a un ralentissement de l’accession à la propriété. Cette année, l’enquête traduit ce même phénomène; cependant, une certaine accélération de l’accession à la propriété et un ralentissement de l’immigration en ont vraisemblablement réduit l’ampleur. On observe une détente marginale du marché dans la catégorie des plus grands appartements, si bien que l’écart entre le taux d’inoccupation des studios et celui des appartements de 3 chambres à coucher s’en trouve légèrement réduit.
Les loyers
Le loyer moyen pour l’ensemble des centres urbains du Québec se chiffrait à 648 $ en octobre cette année. Il se situait à 504 $ pour les studios et à 783 $ pour les appartements de 3 chambres à coucher. En excluant les immeubles neufs, on estime que depuis octobre 2009 le loyer moyen au Québec a progressé d’environ 3 %. La variation estimative des loyers oscillait entre 2,1 % et 2,7 % dans les RMR.
L’indicateur d’abordabilité de la SCHL
L’indicateur d’abordabilité de la SCHL est demeuré relativement stable cet automne. Il a cependant légèrement reculé dans les RMR de Saguenay, de Trois-Rivières et de
Montréal. Néanmoins, les grands marchés locatifs du Québec seraient toujours parmi les plus abordables du pays. Cependant, d’autres les ont rejoints. En Alberta, en effet, les marchés locatifs de Calgary et d’Edmonton affichent maintenant des niveaux comparables à ceux de grands centres du Québec.
Les copropriétés offertes en location
Selon les résultats de l’Enquête sur le marché locatif secondaire, environ 9,4 % (10 081 unités) des copropriétés situées dans la RMR de Montréal étaient offertes en location en octobre 2010, tandis que la proportion se chiffrait à 8,1 % (1 766 unités) dans la RMR de Québec. Dans la région de Montréal, le taux d’inoccupation de ce type de logements est passé de 2,7 % l’an dernier à 4,2 % cette année. Cette hausse s’explique par l’augmentation de l’offre de copropriétés en location ainsi que par l’incidence du mouvement d’accession à la propriété. Plus détendu que le marché traditionnel, le marché des copropriétés offertes en location est demeuré stable (taux d’inoccupation de 1,7 %) dans la RMR de Québec.
« Quant à l’écart entre le loyer moyen des copropriétés offertes en location et celui des logements locatifs traditionnels, deux faits sont dignes de mention : l’écart est généralement plus prononcé à Montréal (65 %) qu’à Québec (34 %), et, à Montréal, il est le plus important dans le segment des appartements de deux chambres (63 %, comparativement à 59 % pour les appartements d’une chambre et à 55 % pour ceux de trois chambres), » conclut Kevin Hughes.
Sur le plan régional
Bien que le taux d’inoccupation ait légèrement augmenté dans l’ensemble de la province, il est demeuré relativement stable dans la RMR de Montréal. En effet, le taux
d’inoccupation n’y a varié que de deux dixièmes de point et s’est établi à 2,7 % en octobre 2010. Ce résultat traduit une stabilité de la demande et de l’offre. Du côté de la demande, une conjoncture économique et démographique favorable a donné lieu à des dynamiques qui, au final, se sont annulées : une forte accession à la propriété et la formation de ménages locataires. Du côté de l’offre, les mises en chantier de logements locatifs ont été peu élevées ces dernières années. La variation estimative des loyers d’octobre 2009 à octobre 2010 s’est chiffrée en moyenne à 3,4 % dans les immeubles existants.
Le marché locatif de la RMR de Québec se détend quelque peu : le taux d’inoccupation est passé de 0,6 % à 1,0 %, entre 2009 et 2010. La hausse de l’offre entre les deux dernières enquêtes et le mouvement d’accession à la propriété ont contribué à ce résultat. Malgré cette remontée, la région présente toujours le marché locatif le plus serré de la province. On observe par ailleurs une détente plus notable dans le segment des studios. Quant au loyer moyen, il présente une variation estimative de 2,3 %.
Aucun changement significatif n’est observé dans la partie québécoise de la RMR d’Ottawa-Gatineau, où le taux d’inoccupation se chiffrait à 2,5 % en octobre 2010. Le peu de changements d’une année à l’autre est la résultante des deux principaux facteurs en opposition : le mouvement continu d’accession à la propriété et la forte migration vers la région. Dans ce contexte, la variation estimative du loyer moyen est demeurée stable cet automne (2,1 %).
Dans la RMR de Sherbrooke, le marché locatif s’est encore détendu cet automne. Le taux d’inoccupation, estimé à 4,6 % en octobre 2010, est parmi les plus élevés des grands centres de la province. À l’instar des dernières années, la hausse du taux d’inoccupation dans la RMR de Sherbrooke en 2010 résulte principalement d’un ralentissement de la demande d’unités locatives. Du côté de l’offre de logements locatifs, elle n’a augmenté que de 1 % entre les deux dernières enquêtes.
Une offre abondante de nouveaux logements et un repli de la demande ont contribué à la détente du marché locatif dans la RMR de Trois-Rivières. En effet, le taux d’inoccupation y a atteint 3,9 % en octobre 2010, alors qu’il était de 2,7 % un an plus tôt. Bien que la migration demeure au rendez-vous, le rythme de construction toujours
soutenu a fait progresser l’offre plus rapidement que la demande. La variation estimative du loyer moyen des appartements de deux chambres à coucher s’est établie à 2,4 %.
Dans la région de Saguenay, les conditions du marché sont restées stables en octobre 2010 comparativement à octobre 2009. Le taux d’inoccupation estimé y était de 1,8 %.
Cette stabilité traduit la progression concomitante de l’offre et de la demande dans la
région. La variation estimative du loyer moyen des logements situés dans des immeubles existants entre l’enquête d’octobre 2009 et celle d’octobre 2010 se chiffrait à 2,4 %.
Selon l’enquête, les six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec ont enregistré une progression de leur taux d’inoccupation; cependant, le résultat n’est statistiquement significatif que dans trois cas (ceux des régions de Québec, de Trois-Rivières et de Sherbrooke).
Une offre et une demande stables
« La faible variation des taux d’inoccupation au Québec traduit une stabilité de l’offre et de la demande de logements locatifs au cours des douze derniers mois. En ce qui a trait à l’offre, elle est demeurée généralement stagnante durant cette période. Les investisseurs préfèrent toujours les segments plus rentables de la copropriété et des
résidences pour personnes âgées, » explique Kevin Hughes, économiste régional à la SCHL
« Par ailleurs, la demande sur le marché locatif est également restée inchangée cette année. Cependant, on estime que cette situation est le résultat de deux phénomènes qui ont eu des effets contrastés : l’accession à la propriété et la formation de ménages locataires : d’une part, la relance de l’économie et le contexte de financement favorable ont accéléré l’accession à la propriété et, dans la foulée, ils se sont traduits par une réduction de la demande. Mais durant cette même période, un bilan migratoire soutenu et la création d’emplois chez les jeunes ont favorisé la formation de ménages locataires, » ajoute Kevin Hughes.
Le segment des grands appartements se desserre un peu
Depuis plusieurs années, on a observé sur les marchés québécois les signes d’une demande plus forte dans le groupe des grands logements. Ce phénomène était associé à un bilan migratoire en forte croissance ainsi qu’a un ralentissement de l’accession à la propriété. Cette année, l’enquête traduit ce même phénomène; cependant, une certaine accélération de l’accession à la propriété et un ralentissement de l’immigration en ont vraisemblablement réduit l’ampleur. On observe une détente marginale du marché dans la catégorie des plus grands appartements, si bien que l’écart entre le taux d’inoccupation des studios et celui des appartements de 3 chambres à coucher s’en trouve légèrement réduit.
Les loyers
Le loyer moyen pour l’ensemble des centres urbains du Québec se chiffrait à 648 $ en octobre cette année. Il se situait à 504 $ pour les studios et à 783 $ pour les appartements de 3 chambres à coucher. En excluant les immeubles neufs, on estime que depuis octobre 2009 le loyer moyen au Québec a progressé d’environ 3 %. La variation estimative des loyers oscillait entre 2,1 % et 2,7 % dans les RMR.
L’indicateur d’abordabilité de la SCHL
L’indicateur d’abordabilité de la SCHL est demeuré relativement stable cet automne. Il a cependant légèrement reculé dans les RMR de Saguenay, de Trois-Rivières et de
Montréal. Néanmoins, les grands marchés locatifs du Québec seraient toujours parmi les plus abordables du pays. Cependant, d’autres les ont rejoints. En Alberta, en effet, les marchés locatifs de Calgary et d’Edmonton affichent maintenant des niveaux comparables à ceux de grands centres du Québec.
Les copropriétés offertes en location
Selon les résultats de l’Enquête sur le marché locatif secondaire, environ 9,4 % (10 081 unités) des copropriétés situées dans la RMR de Montréal étaient offertes en location en octobre 2010, tandis que la proportion se chiffrait à 8,1 % (1 766 unités) dans la RMR de Québec. Dans la région de Montréal, le taux d’inoccupation de ce type de logements est passé de 2,7 % l’an dernier à 4,2 % cette année. Cette hausse s’explique par l’augmentation de l’offre de copropriétés en location ainsi que par l’incidence du mouvement d’accession à la propriété. Plus détendu que le marché traditionnel, le marché des copropriétés offertes en location est demeuré stable (taux d’inoccupation de 1,7 %) dans la RMR de Québec.
« Quant à l’écart entre le loyer moyen des copropriétés offertes en location et celui des logements locatifs traditionnels, deux faits sont dignes de mention : l’écart est généralement plus prononcé à Montréal (65 %) qu’à Québec (34 %), et, à Montréal, il est le plus important dans le segment des appartements de deux chambres (63 %, comparativement à 59 % pour les appartements d’une chambre et à 55 % pour ceux de trois chambres), » conclut Kevin Hughes.
Sur le plan régional
Bien que le taux d’inoccupation ait légèrement augmenté dans l’ensemble de la province, il est demeuré relativement stable dans la RMR de Montréal. En effet, le taux
d’inoccupation n’y a varié que de deux dixièmes de point et s’est établi à 2,7 % en octobre 2010. Ce résultat traduit une stabilité de la demande et de l’offre. Du côté de la demande, une conjoncture économique et démographique favorable a donné lieu à des dynamiques qui, au final, se sont annulées : une forte accession à la propriété et la formation de ménages locataires. Du côté de l’offre, les mises en chantier de logements locatifs ont été peu élevées ces dernières années. La variation estimative des loyers d’octobre 2009 à octobre 2010 s’est chiffrée en moyenne à 3,4 % dans les immeubles existants.
Le marché locatif de la RMR de Québec se détend quelque peu : le taux d’inoccupation est passé de 0,6 % à 1,0 %, entre 2009 et 2010. La hausse de l’offre entre les deux dernières enquêtes et le mouvement d’accession à la propriété ont contribué à ce résultat. Malgré cette remontée, la région présente toujours le marché locatif le plus serré de la province. On observe par ailleurs une détente plus notable dans le segment des studios. Quant au loyer moyen, il présente une variation estimative de 2,3 %.
Aucun changement significatif n’est observé dans la partie québécoise de la RMR d’Ottawa-Gatineau, où le taux d’inoccupation se chiffrait à 2,5 % en octobre 2010. Le peu de changements d’une année à l’autre est la résultante des deux principaux facteurs en opposition : le mouvement continu d’accession à la propriété et la forte migration vers la région. Dans ce contexte, la variation estimative du loyer moyen est demeurée stable cet automne (2,1 %).
Dans la RMR de Sherbrooke, le marché locatif s’est encore détendu cet automne. Le taux d’inoccupation, estimé à 4,6 % en octobre 2010, est parmi les plus élevés des grands centres de la province. À l’instar des dernières années, la hausse du taux d’inoccupation dans la RMR de Sherbrooke en 2010 résulte principalement d’un ralentissement de la demande d’unités locatives. Du côté de l’offre de logements locatifs, elle n’a augmenté que de 1 % entre les deux dernières enquêtes.
Une offre abondante de nouveaux logements et un repli de la demande ont contribué à la détente du marché locatif dans la RMR de Trois-Rivières. En effet, le taux d’inoccupation y a atteint 3,9 % en octobre 2010, alors qu’il était de 2,7 % un an plus tôt. Bien que la migration demeure au rendez-vous, le rythme de construction toujours
soutenu a fait progresser l’offre plus rapidement que la demande. La variation estimative du loyer moyen des appartements de deux chambres à coucher s’est établie à 2,4 %.
Dans la région de Saguenay, les conditions du marché sont restées stables en octobre 2010 comparativement à octobre 2009. Le taux d’inoccupation estimé y était de 1,8 %.
Cette stabilité traduit la progression concomitante de l’offre et de la demande dans la
région. La variation estimative du loyer moyen des logements situés dans des immeubles existants entre l’enquête d’octobre 2009 et celle d’octobre 2010 se chiffrait à 2,4 %.