Suite aux consultations publiques tenues aux mois de mars, avril et mai 2012, auxquelles nous avons déposé un mémoire écrit et avons fait des représentations, le 7 novembre dernier le Comité consultatif sur la copropriété a déposé son rapport auprès du Ministre de la justice, Monsieur Bertrand St-Arnaud et au Conseil d'administration de la Chambre des notaires du Québec.
En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.
Dans le numéro précédent, nous avions traité des recommandations visant à simplifier la représentation des copropriétaires qui ne peuvent assister aux assemblées en personne, et donc de permettre que le quorum soit atteint plus facilement.
Dans le présent article nous parlerons des recommandations visant le délai dans lequel le syndicat doit transmettre le procès verbal d'une assemblée des copropriétaires, ainsi qu'une prolongation des délais pour un copropriétaire de contester une décision de l'assemblée
Selon le rapport du Comité consultatif sur la copropriété, ce dernier a constaté lors des audiences publiques que la distribution du procès-verbal aux copropriétaires fait l'objet d'une pratique inégale au sein de copropriétés au Québec. Plusieurs copropriétaires ne reçoivent carrément pas le procès-verbal ou encore le reçoivent bien souvent une année plus tard.
À la lumière des témoignages de copropriétaires à ce sujet, le Comité a proposé que le Code civil du Québec soit modifié afin d'inclure une disposition à l'effet que le syndicat et les membres du conseil d'administration soient tenus de distribuer aux copropriétaires le procès-verbal d'une assemblée des copropriétaires dans un délai de trente jours à partir de la date de tenue de celle-ci. Actuellement, il n'y a aucun délai pour ce faire.
Toujours à ce sujet, le Comité avait initialement souligné qu'il «serait pertinent que l'adoption de cette recommandation soit assortie d'une sanction afin de décourager les administrateurs de passer outre leur obligation de distribution, au-delà de leur responsabilité civile qui pourrait être engagée». Toutefois, il semblerait que seulement la recommandation quant à l'imposition d'un délai n'a été retenue dans ces recommandations finales.
En corollaire avec la recommandation ci-dessus, le Comité a recommandé que le délai pour contester une décision de l'assemblée des copropriétaires prévu à l'article 1103 du Code civil du Québec au motif qu'elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix, soit prolongé de soixante à quatre-vingt-dix jours à partir de la date de la tenue de cette assemblée. Malgré cette prolongation, le délai demeurera un de déchéance, c'est-à-dire que si la contestation n'est pas déposée au Tribunal avant l'expiration du délai, le copropriétaire perdra son droit de recours.
Toutefois, le Comité recommande que ce délai pour contester ne soit pas applicable à une décision de l'assemblée prise erronément selon une majorité inférieure à celle requise par le Code civil du Québec (exemple : une décision de modifier les parties communes de l'immeuble prise à la simple majorité des voix présentes ou représentées, au lieu de la double majorité requise impérativement par l'article 1097 C.c.Q. actuel.
Nous tenons à vous souligner que toutes les recommandations de ce comité devront êtres étudiées en détail par le Ministre de la justice du Québec, et si elles sont retenues, devront suivre le chemin habituel de toute modification d'une loi avant de recevoir l'assentiment final de l'Assemblée nationale pour qu'elles entrent en vigueur.
Nous vous reviendrons dans un prochain article au sujet d'autres recommandations que nous jugeons d'importance pour la copropriété.
Dans l'intervalle, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.
En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.
Dans le numéro précédent, nous avions traité des recommandations visant à simplifier la représentation des copropriétaires qui ne peuvent assister aux assemblées en personne, et donc de permettre que le quorum soit atteint plus facilement.
Dans le présent article nous parlerons des recommandations visant le délai dans lequel le syndicat doit transmettre le procès verbal d'une assemblée des copropriétaires, ainsi qu'une prolongation des délais pour un copropriétaire de contester une décision de l'assemblée
Selon le rapport du Comité consultatif sur la copropriété, ce dernier a constaté lors des audiences publiques que la distribution du procès-verbal aux copropriétaires fait l'objet d'une pratique inégale au sein de copropriétés au Québec. Plusieurs copropriétaires ne reçoivent carrément pas le procès-verbal ou encore le reçoivent bien souvent une année plus tard.
À la lumière des témoignages de copropriétaires à ce sujet, le Comité a proposé que le Code civil du Québec soit modifié afin d'inclure une disposition à l'effet que le syndicat et les membres du conseil d'administration soient tenus de distribuer aux copropriétaires le procès-verbal d'une assemblée des copropriétaires dans un délai de trente jours à partir de la date de tenue de celle-ci. Actuellement, il n'y a aucun délai pour ce faire.
Toujours à ce sujet, le Comité avait initialement souligné qu'il «serait pertinent que l'adoption de cette recommandation soit assortie d'une sanction afin de décourager les administrateurs de passer outre leur obligation de distribution, au-delà de leur responsabilité civile qui pourrait être engagée». Toutefois, il semblerait que seulement la recommandation quant à l'imposition d'un délai n'a été retenue dans ces recommandations finales.
En corollaire avec la recommandation ci-dessus, le Comité a recommandé que le délai pour contester une décision de l'assemblée des copropriétaires prévu à l'article 1103 du Code civil du Québec au motif qu'elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix, soit prolongé de soixante à quatre-vingt-dix jours à partir de la date de la tenue de cette assemblée. Malgré cette prolongation, le délai demeurera un de déchéance, c'est-à-dire que si la contestation n'est pas déposée au Tribunal avant l'expiration du délai, le copropriétaire perdra son droit de recours.
Toutefois, le Comité recommande que ce délai pour contester ne soit pas applicable à une décision de l'assemblée prise erronément selon une majorité inférieure à celle requise par le Code civil du Québec (exemple : une décision de modifier les parties communes de l'immeuble prise à la simple majorité des voix présentes ou représentées, au lieu de la double majorité requise impérativement par l'article 1097 C.c.Q. actuel.
Nous tenons à vous souligner que toutes les recommandations de ce comité devront êtres étudiées en détail par le Ministre de la justice du Québec, et si elles sont retenues, devront suivre le chemin habituel de toute modification d'une loi avant de recevoir l'assentiment final de l'Assemblée nationale pour qu'elles entrent en vigueur.
Nous vous reviendrons dans un prochain article au sujet d'autres recommandations que nous jugeons d'importance pour la copropriété.
Dans l'intervalle, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.