Lors de la négociation d'un bail de logement, la clause «accès à la cour» est souvent accordée au locataire du premier palier sans aucune restriction autre que le crochet préétabli dans la formule du bail. Malheureusement, cette clause cause actuellement des maux de tête à de nombreux propriétaires notamment quand les locataires prennent l'initiative de procéder à diverses installations dans cette cour (Piscine, gazebo, barbecue, voiture etc...).
S'enclenche alors, un processus d'avis et de mise en demeure au locataire et éventuellement une demande à la Régie du logement. Et puisque les délais d'audition à la Régie du logement sont souvent assez longs, le locataire pourra profiter de sa piscine ou de son gazebo tout l'été alors que cette situation peut causer des problèmes au propriétaire ainsi qu'aux autres locataires. En effet, aussi étonnant que cela puisse paraître, un fois la piscine installée, le propriétaire ne peut se faire justice lui-même et enlever la piscine sans avoir obtenu au préalable, une ordonnance judiciaire. S'il le fait, il s'expose à une demande en dommages-intérêts et une diminution de loyer du locataire.
Les propriétaires auraient tort de croire que le simple crochet dans le bail explique aux locataires ce que son accès lui donne droit de faire ou de ne pas faire et avec qui il doit partager ce droit.
En principe, lorsque l'on parle de droit d'accès, celui-ci fait généralement référence à un droit de passage vers la ruelle ou un droit d'utilisation temporaire et partagé souvent avec le propriétaire, de la cour arrière. En principe, ce droit ne prévoit pas le droit de procéder à aucune installation quelle qu'elle soit. Plusieurs locataires ne connaissent pas ce qu'implique leur droit d' accès puisque la volonté du propriétaire, à cet égard, n'est pas décrite en détail dans le bail.
Dans une jurisprudence récente1, une régisseure disait que: «Dans le bail, le locataires a accès au terrain et ce, sans restriction. Il a d'ailleurs une assurance responsabilité. Le locateur devra envoyer un avis de modification de cette condition du bail s'il ne veut plus qu'il ait de piscine.»
En fait, si l'accès n'est pas restreint d'aucune manière dans le bail, il laisse le libre choix au locataire de procéder à l'installation d'une piscine ou autre installation. Le propriétaire devra passer par la modification du bail pour interdire les piscines vu que dans le bail, le droit d'accès ne l'interdit pas spécifiquement.
À ce titre, on comprend que ce jugement pourrait ouvrir la porte à des abus de la part des locataires et nous espérons que cette jurisprudence ne sera pas nécessairement suivie dans l'avenir.
Néanmoins, il est primordial de décortiquer en détail les modalités du droit d'accès que vous voulez octroyer au locataire dans le bail afin de déterminer ce qu'il aura le droit de faire, et surtout, ce qu'il n'aura pas le droit de faire sans quoi, les propriétaire s'exposent à l'incertitude et à la libre action de leurs locataires.
1. Marie-Louis Lehoux c. Gilbert Tremblay 16-060707-003G
AMBIGUÏTÉ D'UNE CLAUSE D'ACCÈS
