Le Projet de loi n°141 : Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, sanctionné le 13 juin 2018, modifiait le Code civil du Québec concernant les copropriétés divises (condos) afin d'ajouter certaines obligations au niveau des assurances. Notamment, les copropriétaires seront tenus de souscrire une assurance responsabilité individuelle.
Afin de mieux adapter les assurances en copropriété avec les réalités pratiques, on est venu clarifier les obligations d'assurance du syndicat dans la loi, notamment pour remplacer le terme « valeur à neuf » par « coût de reconstruction », quand on parle du montant d'assurance souscrit, ce montant devant être évalué par un professionnel tous les 5 ans. Rappelons également que le syndicat devra constituer un fonds d'auto-assurance liquide et disponible à court terme, dans le but, entre autres, d'avoir les fonds nécessaires au paiement des franchises d'assurance du syndicat. Le syndicat aura aussi l'obligation de souscrire ses assurances avec une franchise raisonnable et de couvrir la responsabilité des membres de son conseil d'administration, son gérant, le président et le secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et aussi des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.
Le projet de loi prévoyait spécifiquement que certains aspects devaient être clarifiés par Règlement du gouvernement à venir. C'est donc suite à cette loi qu'un projet de réglementation a été publié.
Ainsi, ce projet de règlement détermine que le montant minimal de couverture que chaque copropriétaire doit souscrire en matière d’assurance responsabilité est d'un million de dollars (1 000 000 $) si l’immeuble comporte moins de 13 unités de logement et de deux millions de dollars (2 000 000 $) s’il en comporte 13 ou plus.
Il prévoit également les modalités permettant de calculer la contribution minimale des copropriétaires au nouveau fonds d’auto-assurance. En résumé, il faudra cotiser, pendant l'année financière, 50% de la valeur de la plus haute franchise d'assurance du syndicat si la capitalisation du fonds contient la moitié ou moins du montant de cette franchise. Si toutefois le fonds contient plus de la moitié, mais moins que le montant total de la valeur de la plus haute franchise, le montant de cotisation sera de la différence entre la capitalisation du fonds et le montant de la plus haute franchise. Lorsque le syndicat aura un montant égal ou supérieur à la plus haute franchise, il n'y aura alors pas d'obligation de cotiser au fonds d'auto assurance. Il n'est toutefois pas tenu compte de la franchise applicable aux dommages causés par un tremblement de terre, dans le cas où cette protection est prévue.
C'est un évaluateur agréé qui est l'expert nommé par règlement qui peut être chargé d'évaluer tous les 5 ans le montant de l'assurance à souscrire par le syndicat de copropriété pour permettre la reconstruction de l’immeuble conformément aux nouvelles exigences.
Ce projet identifie également les risques qui devraient être couverts par le contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat pour l’immeuble, à moins que la police ou un avenant n'indique expressément lesquels de ces risques sont exclus : le vol, l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l’explosion, l’écoulement des eaux, la grève, l’émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance. Toutefois, le règlement reste muet sur la notion de « franchise raisonnable » que la police d'assurance doit contenir.
Ce projet étant ouvert aux commentaires durant 45 jours, l'Association des propriétaires du Québec assurera un suivi afin de faire entendre ses commentaires. Nous vous invitons à communiquer avec nous afin de faire entendre votre voix.
Une suite aux modifications en assurance en copropriété divise
