Une locataire téléphone au locateur pour l’informer que des individus avaient tenté de pénétrer dans son logement et que la moustiquaire du balcon avait été endommagée. Elle ajoute qu’elle a fait appel aux policiers et ces derniers ont fait un rapport de l’incident.
Les faits
Lors de cette conversation, la locataire avise le locateur qu’elle veut installer un grillage sur la porte, ainsi qui qu’une lumière-détecteur de mouvement sur son balcon.
Le locateur réplique à la locataire, qu’en vertu d’une clause du bail, qu’elle n’a pas le droit d’installer un grillage et de se mettre une lumière et qu’elle doit préalablement avoir l’autorisation écrite du locateur. La locataire a tout de même installé le grillage et la lumière-détecteur de mouvement. Elle refuse d’enlever le grillage et la lumière et aussi de réparer les trous dans la brique. La locataire est agée de 70 ans et vit seule. Elle a installé la lumière et la grille sur la porte parce qu’elle a peur et suite aux recommandations des policiers. Son logement est situé au premier étage et il est facile d’y accéder. Elle mentionne que les portes des logements ont été changées par le locateur et que sa porte de logement a été remplacée par une porte vitrée à plus de 70% de la surface.
Le droit applicable
L’article 1856 du code civil du Québec interdit au locataire de changer la forme ou la destination du bien loué en cours de bail. Le Code civil ne précise ni condition ni critère pour l’obligation de respecter la forme et la destination du bien. Dans une décision récente, la Régie du logement cite l’auteur de doctrine P.G. Jobin :
« Il sera d’autant plus facile d’établir la faute du locataire à ce titre quand le changement considéré cause au locateur une certaine forme de préjudice. Ainsi, on considère généralement qu’il y a violation de cette obligation quand le changement fait augmenter les primes d’assurances ou les taxes payées par le locateur, lorsqu’il augmente les risques d’incendies, qu’il affecte la structure de l’immeuble ou qu’il fait baisser sa valeur économique.
Par ailleurs, l’article 1856 ne vise essentiellement que les modifications substantielles du bien, ou tout au moins celles qui sont sérieuses et qui ont une certaine permanence. » (1)
La décision de la Régie
La Régie du logement dans ce cas-ci est d’avis que les travaux qu’a fait effectués la locataire n’affectaient pas la valeur de l’immeuble ou causaient un risque pour la sécurité :
« Le tribunal est plutôt d’avis que ces travaux constituent des améliorations à l’immeuble visent la protection et la sécurité de la locataire. D’ailleurs la preuve révèle que le locateur a lui-même changé la porte de la locataire en cours de bail
par une porte qui contient une plus grande surface vitrée. En ce qui concerne les lumières-détecteurs de mouvement, le locateur n’a pas fait la preuve que celles-ci avaient été mal installées et qu’elles n’étaient plus sécuritaires. » (2)
Remise en état des lieux.
Toutefois, le Tribunal rappelle que la locataire, lors de son départ, devra respecter les prescriptions de l’article 1891 du code civil du Québec et remettre les lieux en état. L’article 1891 prévoit ce qui suit :
« art. 1891. Le locataire est tenu, à la fin du bail d’enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits. S’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le bien, le locateur peut les conserver en payant la valeur au locataire ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le bien dans l’état ou il l’a reçu.
Si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité. »
La locataire a eu le droit de conserver le grillage et les lumières-détecteurs de mouvement tant et aussi longtemps que son bail demeurera en vigueur. Toutefois, à son départ du logement, la locataire devra enlever le grillage et les lumières-détecteurs de mouvement en plus de réparer adéquatement les trous dans le mur de briques.
1.Gestion Turret Inc. C. Mc Allister (2007) J.L. p. 308
2.2. Opus citare p. 308