La copropriété divise, plus communément vue dans ce qu’on appelle les condominiums (condos), est en émergence exceptionnelle au Québec, notamment dans la grande région métropolitaine. La gestion de ce type d’immeuble est bien différente de lorsque nous sommes seul et unique propriétaire de notre maison. La gestion collective d’immeubles comportant souvent plusieurs centaines d’unités peut se révéler complexe et le recours à l’aide d’un gestionnaire peut également être d’un grand secours. Certaines expériences passées ont toutefois fait ressortir des lacunes dans la gestion de certains immeubles et dans la transparence des informations offertes aux nouveaux acquéreurs.
Charges des copropriétaires
Selon l’article 1071 du Code civil du Québec, «le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat». Dans un rapport d’un groupe de travail sur la copropriété mandaté par la Chambre des notaires du Québec en 2011, on recommande de rendre plus accessible l’information sur les fonds d’un syndicat et sur plusieurs autres aspects de la copropriété, permettant au futur acheteur d’une copropriété de procéder à un achat éclairé. En effet, un point que les gens oublient généralement de vérifier, par ignorance, tout simplement, concerne la situation financière du syndicat de copropriété. La Chambre des notaires proposait notamment la préparation d’une brochure à l’intention des nouveaux acquéreurs dans le but de les informer sur l’achat et la vie dans une copropriété.
En effet, les copropriétaires contribuent en proportion de la valeur relative de leur fraction aux charges de l’immeuble (frais de condo) ainsi qu’au fonds de prévoyance. Il faut donc faire attention aux syndicats qui offrent des frais de condos bas, bien que plus attrayants de prime abord, car cela engendre possiblement un fonds de prévoyance faible, pouvant dénoter d’un moins bon entretien et d’un risque financier advenant le cas de dépenses imprévues à faire. Quand de telles réparations seront à faire et que le fonds de prévoyance ne couvrira pas entièrement cette charge, les propriétaires actuels devront payer de leur poche. D’où l’importance de bien s’informer de la situation économique du syndicat de copropriété et d’avoir accès à une telle information.
Gestion de l’immeuble
C’est l’ensemble des propriétaires d’un immeuble qui font partie de ce qu’on appelle le syndicat et qui veille aux opérations d’administration et d’intérêt commun. Ce syndicat agit par l’entremise de son conseil d’administration et par l’assemblée de tous les copropriétaires. La gestion courante du syndicat est souvent confiée à un gérant, payé par les copropriétaires et ce, dans le but d’éviter les tracas de la gestion quotidienne. La délégation de la gestion d’un immeuble ne devrait pas résulter en un désintéressement des actes qui sont posés, car c’est là qu’il y a ouverture aux cas de fraude.
Les médias rapportent plusieurs poursuites contre des gestionnaires d’immeubles. À cet égard, il est important de savoir que le gérant agit en vertu d’un mandat qui lui est donné par le syndicat et il a notamment l’obligation légale d’agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté. Le Code civil du Québec lui interdit formellement d’exercer ses pouvoirs dans son propre intérêt et ne doit en aucun temps confondre les biens administrés avec ses propres biens. Un gestionnaire qui contrevient à ces règles et fait de la fraude pourrait voir sa responsabilité civile et criminelle engagée.
Il y a un manque de normes au niveau de la gestion des copropriétés, un manque flagrant de connaissances de certaines personnes qui s’improvisent gestionnaires et un manque d’encadrement de la part des copropriétaires. En effet, au Québec, n'importe qui peut administrer des copropriétés, aucune compétence préalable n'étant requise. De là vient l’importance de garder un œil ouvert sur les actes du gestionnaire et de confier la gestion de son immeuble à un gestionnaire qualifié et ayant les connaissances requises, notamment dans les domaines du droit des copropriétés et de la comptabilité. Il existe des normes civiles et criminelles réglant les actes des gestionnaires.
Changements à venir
C’est l’une des raisons pour lesquelles le comité mandaté par la Chambre des notaires du Québec soulignait à l’automne dernier l’importance de rendre l’organisation des syndicats plus transparente. On y proposait aussi la mise en place d’un organisme, tel une régie des copropriétés, qui pourrait entre autre préparer de l’information mise à la disposition des administrateurs. Dans le même ordre d’idées, on annonçait récemment la préparation d’un nouveau projet de loi encadrant l’administration des immeubles à condos pour mieux protéger le public. Une bonne qualité de gestion du syndicat influencera, en plus de votre qualité de vie, le maintien de la valeur de revente des condos, une stabilité et un lien de confiance entre le conseil d’administration et les copropriétaires et une équité dans le partage des coûts des travaux majeurs, car un fonds de prévoyance adéquat aura assuré la disponibilité des liquidités au moment opportun.
Prudence
La sélection de votre gestionnaire doit se faire avec prudence. Vous devez vous assurer qu'il a l'expérience requise pour le type d'immeuble dont vous voulez lui confier la gestion. Pour éviter tout risque de détournement de fonds, vous pouvez exiger que le compte de banque soit le vôtre et que la signature de deux membres du conseil d'administration soient requises sur les chèques. Vous pouvez également demander la copie de l'assurance responsabilité pour erreurs et omissions de votre gestionnaire. Ces vérifications et mesures vous permettront normalement d'éviter les problèmes.
Sources :
http://rgcq.org/rgcq/nouvelles/41-montreal/379-fraude-en-copropriete-la-facture-29-novembre-2011-a-19h30
http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2011/12/20111201-121334.html
Rapport de la chambre des notaires