Il peut être difficile de différencier si un achat fait dans une quincaillerie est considéré comme dépense majeure ou plutôt comme un frais d'entretien.
Par contre, une dépense majeure est une dépense qui ne fait pas partie des frais d'exploitation réguliers, qui vise à améliorer et/ou réparer des éléments importants de l'immeuble comme la toiture, éléments structuraux, les chauffe-eaux ou encore les armoires de cuisine. On y attribue également les frais de mise en place de nouvelles installations, par exemple l'installation de caméras.
Dans un jugement récent(1), la greffière spéciale s'est penchée sur la question : Est-ce qu’il s’agit d’une dépense d’entretien ou de travaux majeurs?
Pour mise en contexte, les locateurs ont déposé un dossier en fixation de loyer pour la reconduction d'un bail au 1e juillet 2023 au coût de 833$ incluant l'espace de stationnement.
Les locateurs fournissent le formulaire de renseignements obligatoires (RN) ainsi que les factures justificatives en soutien de leur demande.
Les locateurs ont effectués des travaux qui ont nécessité de l'achat de matériaux et une facture de 2563.48$ qui représente "allant de la pose de silicone autour des sanitaires de la salle de bain, l’ajustement de la porte de l’entrée principale, la réparation de la porte d’un balcon, l’ajout de mousse autour d’un tuyau de drain, etc.".
Pour les locateurs ceux-ci constituent des travaux majeurs car ils améliorent l'immeuble.
La greffière rappelle les définitions et distinctions importantes de chaque catégorie :
7 Les dépenses d’entretien ont pour but de maintenir la valeur de l’immeuble ou ses accessoires en bon état(2).
10 En somme, ces frais visent la remise en état de ce qui est détérioré. Il s’agira de corriger les éléments défectueux, de les remplacer ou de les restaurer. Le terme « majeur », quant à lui, réfère à ce qui est important, considérable, substantiel ou significatif(3).
11 Les réparations et améliorations majeures engendrent des coûts qui ne font pas partie des dépenses d’exploitation assumées régulièrement pour l’immeuble.
12 Il peut s’agir de travaux visant à réparer ou à modifier les principaux éléments de la structure de l’immeuble ou des travaux majeurs de rénovation dans les logements ou les espaces communs(4). Ces travaux ajoutent habituellement une plus-value et peuvent constituer une dépense d’immobilisation.
Dans ce cas-ci, les travaux sont des travaux principalement aux portes et visent un entretien de l'immeuble pour une remise en état donc cette dépense sera considérée comme entretien et mise dans la section "Frais d'entretien".
Les locateurs réclament également 43 heures de travail au coût de 20$/h pour l'entretien de l'immeuble par eux-mêmes.
L'article 1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer prévoit que la main-d’œuvre et le travail exécuté par le locateur peuvent être pris en compte s’il s’agit d’entretenir l’immeuble.
Le taux de 20$/h étant raisonnable selon le Tribunal, ces 43 heures sont ajoutées au calcul d'ajustement de loyer.
Après calcul l'ajustement du loyer permis en vertu du du Règlement sur les critères de fixation de loyer est de 58,59$ par mois.
Finalement, le loyer est fixé à 892,00$ au 1e juillet 2023 et les locateurs doivent assumer les frais de la demande car ces derniers n'ont pas soumis de preuve justifiant la condamnation des locataires à assumer ces frais.
Comme chaque cas est spécifique, n'hésitez pas à contacter l'équipe juridique pour vos questions.
(1) Anania c. De Medeiros 2024 QCTAL 24662
(2) Terrasses Greenfield Canada Inc. c. Martel-Harvey, R.L. révision, 37-880419-041V-890321, 8 janvier 1990, rr. Joly et Bernard (J.L. 90-32)
(3) 9120-6003 Québec Inc. c. Paradis, 2014 CanLII 130981 (QC RDL)
(4) Abastado c. Société d'Habitation et de Développement de Montréal, 2011 CanLII 108066 (QC RDL)
Travaux majeurs ou entretien : Pas toujours facile de déterminer où mettre les factures dans le calcul d'augmentation de loyer
