MONTRÉAL
FAITS SAILLANTS
• Le rythme des mises en chantier s’est raffermi cette année, mais reste insuffisant pour bien répondre à l’augmentation des besoins en logement. La population a fortement augmenté et seulement 20 unités par tranche de 10 000 habitants ont été mises en chantier.
• La construction résidentielle se concentre plus que jamais dans le marché des appartements locatifs. Cette tendance devrait se poursuivre cette année grâce à une demande qui reste vigoureuse.
• Des changements en cours dans la réglementation municipale et provinciale pourraient favoriser la densité et l’accélération des mises en chantier à plus long terme.
Les mises en chantier ont rebondi dans la première moitié de l’année, mais sont toujours sous la moyenne
Après une descente abrupte en 2022 et 2023, les mises en chantier d’habitations dans la grande région de Montréal se sont raffermies au cours des derniers mois. De janvier à juin 2024, les fondations ont été coulées pour 58 % plus d’habitations qu’à la même période l’an dernier. Un regain d’activité a notamment été observé dans l’Ouest de l’île de Montréal avec le démarrage de la construction de plusieurs grands immeubles d’appartements locatifs.
Malgré ce bilan encourageant, la construction résidentielle n’a pas retrouvé son rythme de croisière. Les conditions s’améliorent graduellement, mais les coûts élevés de financement et de construction demeurent un obstacle important au démarrage de nouveaux projets.
En proportion de la population, c’est seulement 20 unités par tranche de 10 000 habitants qui ont été mises en chantier dans la première moitié de l’année, un niveau sous la moyenne historique. Avec la forte augmentation de la population depuis 2 ans, le rythme de construction peine à suivre la croissance des besoins en logement.
La construction résidentielle se concentre plus que jamais dans le marché des appartements locatifs
Le marché locatif demeure le moteur de la construction résidentielle dans la métropole. En première moitié d’année, 3 unités mises en chantier sur 4 étaient des appartements destinés à la location, une proportion record. En juin, près de 60 % de toutes les habitations en construction sur l’île de Montréal et la Rive-Sud étaient des logements locatifs.
Sur la Rive-Nord et à Laval, c’était plus de 80 %.
Les ventes de copropriétés et de maisons neuves sont encore affaiblies par le niveau élevé des prix et des coûts de financement. En revanche, la demande de logements locatifs reste vigoureuse. Le secteur de l’habitation mise donc principalement sur la construction d’immeubles locatifs pour poursuivre ses activités.
Le rythme des mises en chantier pourrait demeurer stable à court terme
Malgré le dynamisme du marché locatif, il reste difficile de financer et de rentabiliser des projets d’immeubles résidentiels.
Les coûts de construction se sont stabilisés, mais demeurent élevés (figure 2). C’est le cas pour les bâtiments de moins de 5 étages, le type d’immeuble d’appartements le plus construit à Montréal. De plus, la baisse progressive des taux d’intérêt n’a pas encore amélioré les conditions de financement de façon marquée.
Ces derniers mois, le nombre de nouveaux projets d’immeubles annoncés et de permis de bâtir délivrés dans la région pour des appartements est demeuré plutôt stable.
C’est signe que les mises en chantier ne devraient pas connaître une croissance marquée à court terme.
Le secteur de la construction reste néanmoins à l’affût des occasions d’affaires, notamment dans certains secteurs de banlieue où le coût des terrains facilite la réalisation de nouveaux projets immobiliers. Selon les renseignements que nous avons obtenus, les firmes de consultation reçoivent des demandes d’études de marché en plus grand nombre.
Des promoteurs se préparent à démarrer leurs projets d’ensembles résidentiels dès que les conditions seront plus favorables.
Plusieurs municipalités mettent en place des stratégies pour favoriser la croissance de l’offre grâce à une densité accrue
Avec le coût et la rareté des terrains vacants, la taille des immeubles a augmenté au fil du temps. Au premier semestre de 2024, la taille moyenne des immeubles d’appartements mis en chantier était d’environ 26 unités, soit près du double d’il y a 10 ans.
De nouveaux plans d’aménagement dans plusieurs villes de la région métropolitaine sont aussi susceptibles d’accroître cette densité. Par exemple, le plan d’urbanisme et de mobilité (PUM) 2050 de la Ville de Montréal prévoit plus de densité résidentielle autour du transport collectif. Dans sa nouvelle stratégie de l’habitation lancée cette année, la Ville de Longueuil prévoit du zonage incitatif pour augmenter la densité dans certains secteurs stratégiques.
Ce genre de mesures peut, à plus long terme, aider à accélérer la cadence des mises en chantier. Cette densification permet aussi de loger un plus grand nombre de ménages à l’intérieur du périmètre urbain, à proximité des services.
La part des logements accessoires dans la progression de l’offre de logements à Montréal est plutôt faible, mais pourrait augmenter
Une autre forme de densification, moins visible, peut provenir des logements accessoires. En moyenne, le nombre de logements accessoires créés dans le Grand Montréal chaque année représente moins de 2 % des mises en chantier de logements locatifs.
Des changements récents dans la législation provinciale permettent maintenant, à certaines conditions, d’aménager des logements accessoires partout sur le territoire. Ils pourraient favoriser la création d’un plus grand nombre de logements accessoires dans la région. Dans d’autres métropoles où les dispositions sont favorables comme Vancouver, Calgary et Edmonton, ces logements représentent une part non négligeable de la nouvelle offre locative.
Source : https://assets.cmhc-schl.gc.ca/sites/cmhc/professional/housing-markets-data-and-research/market-reports/housing-supply-report/2024/housing-supply-report-2024-fall-fr.pdf
SCHL : Rapport sur l’offre de logements | Automne 2024
