Les défis en matière de logement au Canada sont vastes et complexes. L’offre de logements est au cœur de ces défis. Nous avons besoin d’une offre accrue et du bon type de logements pour que tout le monde au Canada puisse se payer un logement répondant à ses besoins.
Nous publions une série de rapports qui s’échelonnent sur 2022 et 2023, dont notre Rapport sur l’offre de logements. Nous voulons ainsi mieux comprendre les défis de l’offre de logements auxquels fait face le Canada et rester au fait des tendances.
Le Rapport sur l’offre de logements fournit des renseignements sur l’offre de logements neufs dans les 6 plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. Notre équipe d’économistes fournit une analyse à jour d’un éventail de tendances actuelles de l’offre de logements.
Le présent numéro du rapport s’appuie sur l’analyse contenue dans les rapports de mai 2022 et d’octobre 2022.
Voici ce que nous avons découvert :
L’offre ne suit pas le rythme de la demande et la construction résidentielle varie d’un centre à l’autre
Notre analyse a révélé que les stocks actuels de logements neufs sont à des niveaux historiquement bas. Bien que le rythme des mises en chantier d’habitations soit resté soutenu en 2022, l’offre de logements neufs n’a pas suffi à répondre à la demande.
Calgary et Edmonton ont enregistré un nombre record de mises en chantier (en hausse de respectivement 15 % et 16 % par rapport à 2021). Dans ces marchés, les prix des habitations sont abordables pour de nombreux acheteurs, malgré la hausse des taux hypothécaires.
À Toronto, la construction résidentielle a atteint des niveaux inégalés depuis 2012 et s’est hissée au quatrième sommet annuel en importance jamais enregistré.
Montréal est un cas particulier : les mises en chantier d’habitations y ont diminué de 25,3 % en 2022. Après avoir atteint un nombre record en 2021, les mises en chantier sont revenues aux niveaux moyens récents.
| Maisons individuelles | Jumelés | Maisons en rangée | Appartements | Tous les logements | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements | Variation (en %) par rapport à 2021 | Logements | Variation (en %) par rapport à 2021 | Logements | Variation (en %) par rapport à 2021 | Logements | Variation (en %) par rapport à 2021 | Logements | Variation (en %) par rapport à 2021 | |
| Vancouver | 3 392 | 12,5 | 1 038 | 60,2 | 2 265 | -22,0 | 19 288 | -0,8 | 25 983 | -0,1 |
| Calgary | 5 752 | 4,4 | 1 560 | 14,7 | 2 244 | 22,6 | 7 750 | 22,7 | 17 306 | 15,2 |
| Edmonton | 6 173 | 8,3 | 956 | -24,4 | 1 747 | 4,5 | 5 710 | 46,0 | 14 586 | 16,3 |
| Toronto | 6 329 | -8,5 | 514 | -34,6 | 5 648 | 42,8 | 32 618 | 7,9 | 45 109 | 7,7 |
| Ottawa | 2 559 | -21,9 | 240 | -5,9 | 2 572 | -8,9 | 5 661 | 46,4 | 11 032 | 7,9 |
| Montréal | 1 833 | -36,8 | 514 | -32,0 | 826 | -40,5 | 20 976 | -23,2 | 24 149 | -25,3 |
La plupart des logements ont été construits dans des quartiers où il y a peu de commodités, à l’exception des appartements
L’Université de la Colombie-Britannique a mené une nouvelle recherche à l’aide des données de la SCHL. Elle montre que près de 80 % des habitations mises en chantier entre 2016 et 2021 dans les RMR mentionnées dans le rapport se trouvaient dans des quartiers où il y a peu de commodités. Moins de 10 % se trouvaient dans des quartiers ayant beaucoup de commodités.
Toronto a enregistré la plus grande proportion de logements mis en chantier dans des secteurs de recensement offrant beaucoup de commodités (21 %). À l’opposé, les RMR de Calgary et d’Edmonton ne comptaient aucune mise en chantier d’habitations dans des quartiers ayant beaucoup de commodités.
Les appartements ont tendance à être mieux situés que les autres types de logements : 36 % d’entre eux sont construits dans des secteurs où l’abondance des commodités est moyenne ou élevée. Les maisons individuelles, jumelées et en rangée neuves étaient situées presque exclusivement dans des quartiers où il y a peu de commodités (dans une proportion allant de 95 à 98 %).
Les consommateurs et les promoteurs ressentent les effets de la hausse des taux d’intérêt
Les faibles taux d’intérêt au premier trimestre de 2022 ont contribué aux prix records des habitations dans de nombreuses villes canadiennes. Comme les taux d’intérêt ont augmenté en 2022, le pouvoir d’achat des acheteurs a baissé au deuxième semestre de l’année.
Les prix des logements ont ensuite légèrement baissé dans la plupart des marchés.
Ce changement a incité certains promoteurs à adopter une approche plus prudente à l’égard de la mise en chantier de nouveaux ensembles de logements en copropriété . Toutefois, les faibles taux d’inoccupation et la hausse des loyers ont suscité de l’intérêt pour les logements expressément destinés à la location dans toutes les RMR, sauf à Toronto.
Plus d’appartements dans le parc de logements urbain canadien
La construction d’appartements a connu une forte hausse dans les 6 plus grands centres du Canada.
À Toronto, Vancouver et Montréal, la construction d’appartements représentait plus de 70 % du total des mises en chantier. À Montréal, les appartements constituaient la majeure partie de la construction résidentielle, soit près de 87 %, même si le nombre total de mises en chantier d’habitations, appartements compris, a diminué dans la RMR.
Faits saillants concernant les grands centres du Canada :
Grand Vancouver
- Malgré les difficultés du secteur, la construction résidentielle est demeurée vigoureuse et stable en 2022.
- Bien que les mises en chantier d’appartements soient restées presque inchangées, la construction d’appartements en copropriété a beaucoup diminué. Une forte hausse des mises en chantier d’appartements locatifs a compensé cette baisse.
- À Coquitlam, les mises en chantier ont augmenté au rythme de l’aménagement axé sur le transport en commun et de la croissance dans la municipalité.
Edmonton
- La construction d’appartements expressément destinés à la location a augmenté en 2022. Les ensembles de logements situés près du centre-ville et dans les quartiers aménagés à l’extérieur du centre sont à l’origine de cette croissance.
- Les mises en chantier de jumelés ont représenté une exception à cette tendance puisqu’elles ont connu une baisse de 24 % par rapport à 2021.
- Les mises en chantier de maisons individuelles et de maisons en rangée ont augmenté respectivement de 8,3 % et 4,5 %.
Calgary
- La construction résidentielle à Calgary a atteint un sommet record en 2022, dépassant le précédent record de 2014.
- Les mises en chantier de maisons en rangée et d’appartements ont enregistré les plus fortes hausses. Ces deux segments ont connu une augmentation de 23 % par rapport à 2021.
- La proportion des mises en chantier d’appartements a augmenté. Les appartements représentaient 45 % du nombre total des mises en chantier d’habitations.
- Selon les données remontant à 1990, les mises en chantier de logements locatifs ont atteint un niveau record.
Toronto
- Même si la construction résidentielle a augmenté en 2022 à Toronto, l’offre de logements récemment achevés disponibles à l’achat a été faible. Elle a touché son deuxième niveau parmi les plus bas jamais enregistrés.
- La grève de la construction en Ontario au milieu de 2022, les retards dans la chaîne d’approvisionnement et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée ont perturbé le secteur de la construction au cours de l’année.
- Les appartements expressément destinés à la location sont le seul type de logement dont le rythme de construction a diminué en 2022 (en baisse de 7 % par rapport à 2021). C’était la deuxième baisse annuelle de suite des mises en chantier d’appartements locatifs.
Ottawa
- L’augmentation des mises en chantier d’habitations est attribuable à la hausse du nombre d’appartements locatifs et d’appartements en copropriété. Ces deux types d’appartements représentaient plus de 50 % des mises en chantier d’habitations en 2022.
- Les mises en chantier de maisons individuelles ont diminué de 22 %, soit un peu moins que la moyenne sur 5 ans. Les mises en chantier de maisons en rangée ont diminué de 9 %, mais sont demeurées supérieures à la moyenne.
Montréal
- Le recul des mises en chantier d’habitations à Montréal variait selon le type de logement. La construction de logements en propriété absolue a diminué de 38 %, la plus forte baisse de tous les types de logements, et a touché son plus bas niveau jamais enregistré.
- Bien que les mises en chantier d’appartements locatifs aient diminué de 28 % en 2022, ce type de logement est demeuré le plus construit l’an dernier.