Réclamation en dommages d'un copropriétaire – infiltrations d'eau par le toit – détermination si le toit est une partie commune ou privative de l'immeuble – rejet de la réclamation du copropriétaire
Un copropriétaire réclame au syndicat des copropriétaires la somme de 1 558,00 $ pour les dommages causés dans son unité de copropriété à la suite d'infiltrations d'eau par le toit de son unité.
En défense, le syndicat plaide que les toits font partie des parties privatives de la copropriété et qu'en conséquence, la responsabilité du syndicat n'est pas engagée.
Le tribunal doit répondre à la question en litige quant à savoir le toit de l'unité du copropriétaire demandeur est-il une partie "privative" ou une partie "commune"?
Dans les faits, le copropriétaire remarque que de l'eau coule le long d'un mur dans son unité de copropriété. Après vérification, l'origine de cet écoulement est la toiture directement au-dessus de l'unité d'habitation.
la compagnie de gestion de la copropriété, l'autre partie défenderesse à l'instance l'informe que la réparation de la toiture et des dommages à l'intérieur relevaient du propriétaire en vertu de la déclaration de copropriété.
La déclaration de copropriété précise que la partie privative d'habitation d'une fraction est constituée par tous les éléments qui se trouvent à l'intérieur des bornes, soit la toiture.
Toutefois il y a un doute quant à savoir si la toiture se trouve à l'intérieur de la borne, ou constitue elle même une borne, laquelle sera exclus.
Selon le Tribunal, s'il s'agit d'une partie privative le recours du copropriétaire doit échouer parce que l'entretien, la réparation et le remplacement, le cas échéant, de la toiture est de son ressort exclusif. Par contre, s'il s'agit d'une partie commune, le Syndicat en est alors responsable compte tenu de l'application de l'article 1077 C.c.Q.
La déclaration de copropriété ne pêche pas par clarté.
Dans la description de la composition des parties privatives, la déclaration précise que «chacune des parties privatives est composées de tout ce qui est inclus à l'intérieur des bornes de chacune de ces parties» et qu'on fait ensuite une énumération, celle-ci semble être une description des dites bornes. Si tel est le cas, les parties privatives seraient à l'intérieur des bornes – ce qui exclut les bornes et donc, la toiture.
Une analyse de l'ensemble de la déclaration de copropriété amène toutefois une conclusion différente, lorsqu'on considère le plan préparé par l'arpenteur-géomètre. Ce plan laisse à entendre que tout ce qui n'est pas compris dans le lot des parties communes est privatif.
Le lot de la partie privative du copropriétaire est ainsi exclu de la partie commune.
Une autre clause de la déclaration de copropriété réfère spécifiquement aux toitures, laquelle indique qu'il y a nécessité d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour faire des modifications à la toiture. Cette mention n'existerait ce qui ne serait évidemment pas le cas s'il s'agissait d'une partie commune.
En conséquence on doit comprendre que le toit fait partie des parties privatives.
Dans la section des définitions des termes utilisées, on y lit que les mots «appartement», «partie privative» employés dans cette déclaration de copropriété sont synonymes, ce qui laisse à entendre que chaque unité d'habitation doit être considérée à toutes fins utiles comme s'il s'agissait d'une maison d'habitation unifamilliale, sauf exception.
En conséquence, le toit ferait partie des parties privatives.
Le Tribunal conclut que la toiture qui est à l'origine des dommages causés à l'unité du copropriétaire est comprise dans les parties privatives de sa fraction et qu'en conséquence le copropriétaire est seul responsable des dommages qui ont été causés dans sa propriété par une infiltration d'eau inopinée.
Dans les circonstances et vu l'ambiguïté de l'acte de copropriété, le Tribunal rejette la réclamation du copropriétaire sans frais.