Dans un jugement récent1, la Cour du Québec, division des Petites créances a dû décider si le syndicat de copropriété pouvait exiger qu'un copropriétaire signe un formulaire de débits pré-autorisés, sans que le montant des prélèvements y soit indiqué.
Le scénario en bref:
Le Syndicat de la copropriété réclame d'un copropriétaire des charges communes, des frais administratifs et des intérêts. Le copropriétaire refuse de payer sa contribution aux charges communes, et il conteste la demande du Syndicat de la payer au moyen d'un seul chèque ou de paiements pré-autorisés. Le Syndicat voudrait qu'il signe un formulaire de débits pré-autorisés sans qu'il ne précise le montant qui peut être prélevé. Le copropriétaire argumente que cela équivaut ni plus ni moins à signer un chèque en blanc, ce qu'il refuse.
Le copropriétaire a offert et consigné à chaque mois, depuis le dépôt de sa contestation, l'équivalent du montant des contributions payables mensuellement
Les faits selon le Tribunal :
Le copropriétaire est propriétaire de son unité depuis 1986, et il paie ses contributions aux charges communes par une série de douze chèques postdatés.
En 2010, l'assemblée des copropriétaires adopte à la majorité des voix une résolution modifiant le règlement d'immeuble à l'effet que désormais, si les copropriétaires désirent payer leur contribution par chèque postdaté, ils doivent le faire en un seul versement par un chèque postdaté du 1er février de chaque année. Ils n'auront donc plus la possibilité de payer par douze chèques postdatés mensuels comme avant. Par contre, les copropriétaires peuvent adhérer aux débits pré-autorisés mensuels (DPA).
Le syndicat transmet un avis de cotisation au copropriétaire couvrant la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, au montant de 2314,24$. On lui offre de payer par DPA mensuels, ou par un seul chèque postdaté du 1er février 2011 et le formulaire d'autorisation prévoit que le montant des débits sera variable à chaque mois et le copropriétaire sera avisé du montant dix jours avant l'échéance.
Malgré ceci, le copropriétaire émet et transmet quand même douze chèques postdatés au syndicat qui les encaisse à leurs dates d'échéance.
L'année suivante, la contribution du copropriétaire est fixée à 2301,32$ et le copropriétaire transmet douze chèques postdatés au syndicat qui refuse de les encaisser au motif qu'ils vont à l'encontre du règlement d'immeuble modifié adopté en 2010. Le syndicat retourne les chèques au copropriétaire et la situation en reste là jusqu'en septembre 2012.
Le syndicat dépose une demande en Cour du Québec, division des Petites créances lui réclamant les charges impayées, des frais d'administration et des intérêts.
Le copropriétaire dépose sa contestation dans les délais requis, et il offre et dépose à la Cour la somme de 1 151,70 $ correspondant aux contributions aux charges communes dues jusqu'alors. Depuis, à chaque mois, il dépose l'équivalent du montant correspondant aux paiements pré-autorisés exigés par le Syndicat. À la date de l'audience, le copropriétaire a ainsi offert et dépose la somme de 3 690,86 $.
Analyse et motifs de la Cour:
Le Tribunal remarque en premier lieu que le copropriétaire conteste le fait qu'il n'a plus la possibilité depuis la modification du règlement d'immeuble en 2010. Toutefois, le Tribunal remarque que la division des petites créances de la Cour du Québec n'a pas la compétence pour entendre une demande visant l'annulation d'une décision de l'assemblée des copropriétaires selon l'article 1103 C.c.Q.
Le Tribunal indique qu'il doit prendre pour acquis que la modification au Règlement est valide, et donc le copropriétaire doit se conformer au Règlement, et il ne peut plus payer sa contribution aux charges communes par une série de chèques postdatés. Le Syndicat a le droit de les refuser et de les lui retourner, selon le Tribunal.
Par contre, le Tribunal est d'avis que la demande du Syndicat que l'adhésion aux prélèvements bancaires soit faite à un montant variable, sans que le copropriétaire puisse écrire le montant de son paiement sur le formulaire, apparaît non seulement contraire au Règlement qui prévoit l'option des DPA mais également à l'article 1072 C.c.Q. Le Tribunal fait remarquer aux parties que cet article oblige le syndicat d'informer annuellement le copropriétaire du montant de ses contributions, ainsi de la date où elles sont exigibles.
Le copropriétaire reproche d'ailleurs au Syndicat de lui demander « un chèque en blanc ». Selon le Tribunal, son reproche est bien fondé car il n'y a pas de montant d'indiqué.
Donc, le Tribunal juge que le syndicat ne peut exiger que le copropriétaire laisse en blanc le montant du débit sur le formulaire de paiements pré-autorisés, permettant ainsi que le montant soit variable. Cette exigence du Syndicat est contraire tant au Code civil du Québec qu'au Règlement. Le copropriétaire pouvait donc refuser valablement d'adhérer à cette modalité de paiement.
Le copropriétaire a toujours manifesté son intention de payer ses charges communes. Il a ainsi offert et consigné chaque mois l'équivalent du montant correspondant aux paiements pré-autorisés exigés par le Syndicat. Selon le Tribunal, le copropriétaire n'a pas donc manqué à ses obligations.
La demande du Syndicat, fondée sur le règlement d'immeuble, que le copropriétaire lui paie des frais administratifs de 30 $ en raison de son manquement au règlement est rejetée par le Tribunal. Ce dernier est d'avis que le copropriétaire n'a pas manqué à son obligation de payer les contributions aux charges communes compte tenu que la demande du Syndicat n'était pas conforme au Règlement.
De même, le Tribunal est d'avis que le Syndicat n'a pas droit aux intérêts de 2% par mois réclamés dans son état de compte. L'article 4 de la Loi sur l'intérêt2 interdit l'octroi d'intérêt sur une base mensuelle. De plus, le copropriétaire a offert et consigné mensuellement le montant de sa contribution aux charges communes, tel que fixé dans l'avis de cotisation du Syndicat. Ce faisant, il a démontré sa volonté de payer sa contribution aux charges communes. Ses offres et consignations sont valables et le libèrent du paiement des intérêts.3
Le Tribunal déclare que les sommes offertes et déposées par le copropriétaire sont valables, et le syndicat doit en supporter les frais.
Le Tribunal accueille la demande du syndicat, permet au syndicat de retirer la somme de 3690,86, mais lui condamne à supporter les frais de la consignation qui totalisent 140,32$
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1. Syndicat de la copropriété Place Jean-Talon c. Gagnon 2013 QCCQ 15674
2. L.R.C. 1985, c. I-15
3. Code civil du Québec., art. 1586.
Les débits pré-autorisés: le syndicat doit y préciser le montant selon la Cour
