La location en Ontario (partie 2)

Augmentation de loyer : avis et délais

L'Ontario prescrit des taux d'augmentation chaque année. Le propriétaire doit donner un préavis écrit de 90 jours et ne peut augmenter le loyer qu'une fois par période de 12 mois. L'augmentation doit respecter le taux légal publié en août de chaque année. Pour augmenter le loyer au-delà du taux légal, le propriétaire doit s’adresser à la Commission de la location immobilière. (Les dépenses en capital sont soumises à un plafond annuel de trois points de pourcentage de plus que le taux légal, pour une durée maximale de trois ans.)

N.B.: Il y a certains types de location qui ne sont pas assujettis aux dispositions de la loi sur le contrôle des loyers; toutefois, la règle des 12 mois et l’obligation de préavis de 90 jours s’appliquent quand même.

En cas de travaux d’entretien différés sérieux, le locataire peut soumettre une demande à la Commission de la location immobilière afin d’annuler toute augmentation de loyer ou augmentation supérieure au taux légal. Dans les cas graves, les locataires versent leur loyer à la Commission jusqu’à ce que les problèmes d’entretien et de réparation soient résolus.

Remarque : Les règles sur l'augmentation des loyers ne s'appliquent qu'aux locataires en place. Si le locataire quitte les lieux, le propriétaire peut augmenter le loyer à sa discrétion.

Paiement en retard    

Le lendemain de la date d’exigibilité du loyer, s’il est toujours impayé, le propriétaire peut remettre au locataire l’avis de résiliation pour non-paiement du loyer. Le locataire dispose alors de 14 jours dans le cas d’une location au mois ou à l’année pour acquitter le loyer. Après ce délai, si le loyer reste impayé, le propriétaire peut alors s’adresser à la Commission de la location immobilière de l’Ontario pour récupérer les arriérés de loyer.

Expulsion

Plusieurs raisons justifient l’expulsion, la plus importante étant le non-paiement du loyer. Voici la procédure d’expulsion à suivre en Ontario concernant les arriérés de loyer :

Le jour où le locataire tarde à acquitter son loyer, le propriétaire lui remet un avis; le locataire dispose alors d’un délai de 14 jours pour acquitter le loyer; le 15e jour, le propriétaire acquitte les droits d’une Requête en expulsion du locataire pour non-paiement du loyer et en vue d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyer; la Commission de la location immobilière émet un avis d’audition dans les plus brefs délais; le propriétaire fait signifier l’avis au locataire; le propriétaire signe le certificat à titre d’attestation.

Contrairement à la loi précédente, il n’y a pas de processus par défaut prévu par la Loi sur la location à usage d’habitation et toutes les demandes se rendent en audience. Les audiences doivent se tenir le plus tôt possible. Si le propriétaire a gain de cause, il s’entend avec le shérif provincial pour procéder à l’expulsion du locataire.

Le propriétaire peut demander un traitement accéléré de l’expulsion d’un locataire qui cause des dommages importants délibérément. Dans un tel cas, la période de préavis passe de 20 à 10 jours et le locataire ne peut rendre caduque l’avis en procédant aux réparations. Dans les cas de dommages intentionnels considérables, l’expulsion peut être immédiate.

Accès aux lieux du propriétaire

Le bail peut prévoir les cas où le propriétaire peut pénétrer sur les lieux. Il doit généralement donner un préavis d’heures indiquant le motif, la date et l'heure de l'accès (entre 8 h et 20 h). Le propriétaire peut pénétrer sur les lieux en cas d'urgence ou si le locataire y consent.

Les animaux et les fumeurs

La Loi sur la location à usage d’habitation ne protège pas les personnes avant qu'elles deviennent locataires; le propriétaire pourrait donc refuser de louer un logement pour ces motifs.

Si le bail contient une telle interdiction, le propriétaire ne peut expulser un locataire qui a un animal en contravention du bail. La Loi ne mentionne pas les interdictions de fumer. Un propriétaire pourrait toutefois avoir des motifs d'expulser un locataire, que ce soit parce qu'il a un animal ou parce qu'il fume, si cela a pour effet de causer des dommages à la propriété ou de déranger les autres locataires.

Enfin, le locataire ne peut pas retenir le paiement du loyer pour des réparations non-effectués.

Du côté du propriétaire, il est possible de remplacer les serrures à condition d’en remettre une clé au locataire.

Dans le prochain journal, soit mai 2010, nous comparerons ces règles et nous partagerons l’expérience d’un propriétaire québécois qui possède des immeubles dans les deux provinces.