La location d'un condominium: sensibiliser le locataire quant aux règlements de l'immeuble

Certains copropriétaires peuvent décider de louer leur condominium, mais il existe des points importants à considérer.

Pour le copropriétaire, le droit de louer son condominium fait partie intégrante de son droit de propriété: il peut choisir d'y habiter, ou de le louer afin d'en retirer des revenus locatifs.A moins que cela ne soit précisé autrement dans le bail, le locataire aura la jouissance de la fraction du copropriétaire, incluant les droits accessoires (exemple: l'usage de la piscine, terrasse, espace de stationnement du copropriétaire), et non seulement la partie privative d'habitation.

Sauf exception justifiée par la destination de l'immeuble, la plupart des déclarations de copropriété indiquent clairement le droit copropriétaire de louer sa fraction.

Le copropriétaire doit être conscient qu'un locataire pourra être motivé à rechercher un logement situé dans une copropriété à cause de la qualité de l'environnement de l'immeuble et de ses accessoires, et que celui-ci recherche un milieu d'habitation autre que celui d'un logement situé dans un immeuble comportant plusieurs logements locatifs. Par contre, il est important de savoir qu'un locataire pourrait avoir une conception de la vie en copropriété qui diffère de celle des copropriétaires qui habitent l'immeuble, d'où l'importance de sensibiliser les locataires quant aux règles d'usage de l'immeuble en général et de l'unité de condominium louée en particulier. Quelques exemples sont les règles particulières portant sur les animaux domestiques, l'usage des stationnements, et la cuisson sur les balcons et terrasses.

La déclaration de copropriété de l'immeuble est opposable aux locataires des fractions et certaines dispositions du Code civil du Québec tiennent notamment compte de la présence du locataire dans l'immeuble de la copropriété(1). Le règlement d'immeuble est opposable au locataire ou tout autre occupant d'une partie privative dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat(2). La majorité des déclarations de copropriété imposent aux copropriétaires le devoir de remettre une copie des règlements d'immeuble à leur locataire, et de stipuler dans le bail que le locataire devra respecter tous les règlements de l'immeuble.

Le locataire ne peut pas bénéficier de droits plus étendus que le copropriétaire lui-même. Conséquemment, les restrictions imposées par l'acte constitutif de la déclaration de copropriété (exemple: la destination des parties privatives, communes et communes à usage restreint) sont imposables au locataire ou tout autre occupant. Un locataire ne pourra jouir de la partie privative de la fraction d'un copropriétaire, par exemple en y exploitant un commerce, alors que cette partie est à destination résidentielle exclusivement.

Le copropriétaire qui prendra le soin de bien informer son locataire des règlements de l'immeuble et d'autres dispositions particulières de la déclaration de copropriété pourra s'éviter beaucoup d'ennuis avec le syndicat et les copropriétaires résidents. Le locataire ne pourra pas plaider l'ignorance s'il est en possession d'une copie du règlement de l'immeuble dès la signature du bail.

De plus, la majorité des déclarations de copropriété contiennent des dispositions expresses à l'effet que le copropriétaire est responsable des actes dommageables de son locataire lesquels découlent, dans la majorité des cas, d'actes du locataire qui violent le règlement d'immeuble. Face à ceci, le copropriétaire qui choisira de louer son condominium au lieu de l'habiter sera avisé d'informer son assureur et d'obtenir une couverture d'assurance adéquate qui tient compte d'une occupation par un locataire et de la responsabilité civile du copropriétaire pour le fait ou la faute du locataire.

1.Articles 1057, 1065, 1066, 1070, 1079, 1789 et 1790 C.c.Q.
2. Article 1057 C.c.Q.