L'impact de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec et les majorités requises pour modifier le contenu d'une déclaration de copropriété.
La déclaration de copropriété est le document clef qui régit les relations entre les copropriétaires et le conseil d'administration agissant à titre de mandataire de ce dernier. Beaucoup de clauses de la déclaration de copropriété reprennent textuellement les dispositions du Code civil du Québec qui traitent de la copropriété divise, mais il est important de savoir que la déclaration de copropriété contient la description des droits et obligations des copropriétaires, du conseil d'administration et du syndicat en général.
Dans le cas d'une copropriété dont la déclaration de copropriété a été inscrite au Registre foncier avant le 1er janvier 1994, il est important de savoir qu'elle est maintenant assujettie, à l'exception de certaines de ces dispositions, aux dispositions du Code civil du Québec en vigueur depuis cette date. Afin de pouvoir comprendre une déclaration de copropriété datant avant le 1er janvier 1994, il faut alors toujours prendre le temps de se le faire expliquer par un juriste (notaire ou avocat) expérimenté en droit de la copropriété divise afin que celui-ci vous explique tous les tenants et aboutissants en fonction du Code civil du Québec actuel et des évolutions jurisprudentielles.
Celui qui achète une fraction de copropriété divise doit prendre la déclaration de copropriété dans l'état qu'elle se trouve et ne peut pas en négocier le contenu à titre de condition de l'achat de la fraction. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause, et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux à compter de son inscription au Registre foncier du Québec.
Les dispositions contenues dans la déclaration de copropriété tombent une des trois catégories suivantes: l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.
L'acte constitutif de copropriété
Les dispositions de l'acte constitutif de copropriété définissent la destination de l'immeuble, des parties privatives, et des parties communes.
Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix rattachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes.
Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.
L'acte constitutif est donc une partie très importante de la déclaration de copropriété, car nous y retrouvons des dispositions qui sont créatrices de droits, devoirs et obligations pour plusieurs acteurs, dont le syndicat de manière générale, le conseil d'administration et pour les copropriétaires sur une base individuelle et parfois collective. Ces dispositions ont un caractère déterminant pour la copropriété, et conséquemment, elles se modifient selon une procédure plus exigeante (selon l'article 1097 C.c.Q., puis le fait de consigner la modification dans un acte notarié puis déposée au Registre foncier du Québec) que le règlement d'immeuble (modifié selon l'article 1096, puis le fait de consigner les modifications au procès verbal de l'assemblée des copropriétaires et le dépôt des modifications dans le registre de la copropriété tenu par le conseil d'administration).
Le règlement de l'immeuble
Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété.
Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.
La composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont aussi fixés par le règlement de l'immeuble.
Le règlement d'immeuble est plus facilement modifiable que l'acte constitutif de copropriété, mais il faut toutefois qu'une modification qui emporte une restriction aux droits des copropriétaires soit justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.
L'État descriptif des fractions
L'état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble.
Il contient aussi une description des droits réels grevant l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s'y greffent.
Les modifications à la déclaration de copropriété
Il est possible de modifier les dispositions de la déclaration de copropriété en suivant les prescriptions de la loi pour la modification de l'acte constitutif de copropriété (article 1097 C.c.Q.) et le règlement de l'immeuble (article 1096 C.c.Q.). Les modifications à l'état descriptif des fractions, quoique moins fréquents, suivent la procédure de l'article 1097 C.c.Q.
Toute modification de l'acte constitutif de copropriété et de l'état descriptif des fractions doit être notariée en minute et elles doivent être signées par les membres du conseil d'administration pour et au nom du syndicat.
Toutefois, certaines dispositions de la déclaration de copropriété reproduisent souvent textuellement des dispositions dites d'ordre public, et donc impératives, du Code civil du Québec. Ces dispositions ne peuvent être modifiées sous aucun prétexte. Afin de pouvoir les distinguer, nous vous conseillons fortement de consulter un avocat ou un notaire se spécialisant en droit de la copropriété divise.
LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
