Cet article complète une série de trois en fiscalité immobilière couvrant les aspects essentiels à comprendre avant de choisir le mode de détention de vos immeubles à revenus.
Les deux premiers articles ont traité des points suivants :
l’impôt à payer sur les revenus ou pertes locatives (amortissement, fractionnement de revenus, subventions gouvernementales, déductibilité des intérêts sur le prêt);
l’impôt à payer lors de la vente des immeubles (exemption de gain en capital, droits de mutation, récupération d’amortissement);
la protection des actifs en cas de poursuites.
Pour conclure le thème de la détention de vos immeubles à revenus par une compagnie versus un mode de détention en nom personnel, nous regarderons plus en détail les conséquences lors du décès du propriétaire.
Fiscalité immobilière et les impacts du décès
Que se passe-t-il concrètement, en cas de décès, si vos immeubles sont détenus personnellement? Quelles sont les règles en fiscalité immobilière ?
Comme vous le savez peut-être, lors d’un décès il y a une « disposition réputée » de tous les biens que vous possédez personnellement, aux fins de l’impôt seulement. En d’autres termes, c’est comme si vous vous vendiez à vous-même l’immeuble que vous détenez déjà. Ainsi, si vous détenez vos immeubles personnellement, vous devrez payer de l’impôt à la fois sur le gain en capital accumulé depuis l’achat (plus-value de l’immeuble) et sur la récupération d’amortissement (la somme de toutes les dépenses d’amortissement dont vous avez bénéficié au fil des années sur votre immeuble). Cette situation est d’autant plus inquiétante lorsque la capacité d’emprunt sur les immeubles est limitée. En effet, dans bien des cas une des seules sources de financement disponible par le propriétaire d’immeubles (ou plutôt sa succession dans le cas qui nous occupe) pour régler la facture fiscale est l’équité sur les immeubles. La succession devrait alors refinancer les immeubles afin de générer les liquidités nécessaires pour payer les impôts. La plupart du temps, l’équité du parc immobilier a toute été utilisée par le propriétaire pour faire croître ledit parc, alors la capacité d’emprunt pour régler les impôts est presque nulle. Dans ce cas de figure, la succession n’a d’autre choix que de mettre en vente les immeubles pour tenter de maximiser les liquidités pour régler les impôts. Cependant, comme vous le savez, plus on veut vendre rapidement et moins les offres sont intéressantes, on entre alors dans un cercle vicieux qui peut causer de sérieux maux de tête à la famille.
Une seule exception à la «disposition réputée» peut s’appliquer; le transfert des biens au conjoint lors du décès.
Effectivement, si votre testament prévoit que tous les biens dont vous êtes propriétaire seront dévolus à votre conjoint, alors la règle de la «disposition réputée» ne s’appliquera pas. Il se produira ce que les fiscalistes appellent « un roulement fiscal » qui n’engendrera aucun impôt pour le conjoint ni pour le défunt. Par contre, cette solution n’est que temporaire puisque le conjoint survivant héritera alors du « ballon d’impôts latents » sur les immeubles (gain en capital + récupération d’amortissement). Il devra alors trouver (1) les fonds pour payer les impôts créés par la «disposition réputée» des immeubles OU (2) une autre solution pour amoindrir l’impact, de son vivant, des impôts qui sont créés à son décès.
Dans un autre ordre d’idée, si vous détenez plutôt vos immeubles par l’entremise d’une compagnie lors de votre décès, vous vous imposerez alors sur la « disposition réputée » des actions que vous détenez dans la compagnie. Par le jeu fiscal que cela produit, il y a moyen de reporter une partie de l’imposition sur la récupération d’amortissement des immeubles, ceux –ci n’étant plus touchés par ladite «disposition réputée». Cette planification successorale assez simple procure, dans certains cas, un avantage substantiel considérant que lors d’un décès, il n’y a aucune entrée de fonds et que la facture fiscale reliée à la récupération d’amortissement peut être substantielle.
Pour la partie des impôts sur le gain en capital, ils demeurent entiers puisque les actions qui sont remises au propriétaire en échange des immeubles qu’il a transférés à la compagnie reprennent les mêmes caractéristiques fiscales que les immeubles. La mise en place d’une compagnie au moment opportun de la vie du propriétaire permet cependant de limiter l’impact futur de l’impôt sur le gain en capital.
Par la création d’une compagnie, le propriétaire peut alors choisir de fixer de façon définitive la plus-value des actions qu’il possède et ainsi stopper l’accroissement du « ballon d’impôt » à son décès. En effet, une stratégie de planification fiscale appelée « le gel successoral » vous permet de choisir le moment ou vous freinez l’augmentation de la valeur de vos actions résultant de l’augmentation du prix de vos immeubles. Grâce à la compagnie, la plus-value future des immeubles peut être transférée, à partir de la date du gel successoral, à la ou les personne(s) de votre choix en transférant ainsi à la prochaine génération l’impôt qui sera payable sur l’appréciation future du parc immobilier. La mise en place d’une telle stratégie de gel successoral est donc un incontournable pour les propriétaires d’immeubles, qui désirent limiter l’imposition et la reporter tout en fixant aujourd’hui le montant des impôts à payer lors du décès. Cette stratégie vous permettra de bien planifier les couvertures d’assurance vie nécessaires pour léguer efficacement votre parc à vos proches. Sans une telle planification, vous léguerez peut-être un parc immobilier qui deviendra un fardeau pour votre succession en raison de l’impôt accumulé de votre vivant. Il convient aussi de mentionner qu’une fois le gel successoral mis en place, les impôts à payer au décès ne peuvent plus croître, mais avec une stratégie fiscale et financière bien organisée, ils peuvent être réduits par l’imposition progressive du propriétaire de son vivant plutôt que d’un seul coup à son décès. Donc, en plus de stopper l’hémorragie, il se pourrait très bien que tous les impôts soient payés du vivant et que, par exemple, l’assurance vie qui a été souscrite serve maintenant à gâter vos proches plutôt qu’à payer des impôts.
Une chose est certaine, la prise de conscience hâtive de ce problème potentiel permettra au propriétaire de s’assurer que tout le travail qu’il a accompli de son vivant et toutes les acquisitions qu’il a conclues profitent réellement à ses enfants et ses petits-enfants en évitant de leur rajouter un fardeau fiscal démesuré qui pourrait tout détruire…
Conclusion
La création d’une compagnie pour la détention d’immeubles à revenus comporte plusieurs avantages indéniables. Évidemment, il ne faut pas négliger les frais reliés à la gestion annuelle et au maintien de la mise en place de la société, tels que la production d’états financiers, de déclaration de revenus et de documents juridiques. Mentionnons aussi le fait que les pertes locatives (s’il y a lieu) ne pourront plus être incluses dans la déclaration de revenus du propriétaire pour lui permettre de diminuer sa facture fiscale puisque celles-ci se retrouveraient maintenant dans les mains d’une personne morale distincte; la compagnie.
Une analyse complète de votre situation est essentielle pour vous assurer de prendre la bonne décision et d’atteindre vos objectifs personnels.