FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – Devrais-je transférer mes immeubles à revenus dans une compagnie avant de les vendre?

Suite à l’article ”Devriez-vous les transférer dans une société par actions « une compagnie » ? ”, voici le deuxième article d’une série de trois que vous propose l’équipe de finance et fiscalité de Ray Harvey firme-conseil en investissement immobilier en lien avec la détention d’immeubles à revenus par le biais d’une compagnie. Cet article vous propose d’approfondir les impacts de la détention de vos immeubles en compagnie (versus personnel) lors de la vente et de la grande protection qu’une société peut procurer à un propriétaire d’entreprise. En espérant vous donner la réponse à la question suivante : Devrais-je transférer mes immeubles à revenus dans une compagnie avant de les vendre ? 

Impacts dans le cas d’une vente
Lorsqu’on détient nos immeubles  par le biais d’une compagnie et qu’on désire se départir de ses immeubles à revenus, il peut être conseillé de vendre les actions de cette compagnie plutôt que de vendre les immeubles détenus par cette compagnie. Cette décision dépendra d’une foule de considérations, mais certaines règles de base doivent être connues.

L’actionnaire de la compagnie devra s’entendre avec l’acheteur pour déterminer un prix qui tient compte de toute la fiscalité entourant le concept de vente par actions. L’aspect #1 à considérer concerne tout ce qui entoure l’amortissement, plus précisément la facture de la récupération d’amortissement accumulée.

Lors de la vente des actions de la société, l’actionnaire-vendeur réalisera un gain en capital sur la vente des actions, mais il ne se sera jamais imposé sur la récupération d’amortissement1 qui se produit seulement lorsqu’on dispose de l’immeuble directement. Ainsi, si le nouvel actionnaire-acheteur décide éventuellement de vendre l’immeuble dans la compagnie (et non les actions), c’est à la compagnie (et donc à lui indirectement) que reviendra la facture fiscale reliée à la récupération d’amortissement.

Par ailleurs, on doit aussi considérer que l’acheteur perd la chance d’amortir une partie de l’immeuble qu’il vient d’acheter puisqu’il acquiert les actions d’une compagnie dans laquelle l’immeuble a déjà été partiellement amorti. Il faudra donc réaliser certains calculs afin de s’assurer que le prix de vente, entendu entre les deux parties, tient compte de ces deux aspects. L’acheteur se doit donc d’être vigilant et de bien s’entourer de spécialistes en vente d’immeubles à revenus par le biais d’une vente par actions. Seulement quelques courtiers immobiliers au Québec ont véritablement l’expertise et l’expérience reliées à ce genre de transaction et encore plus rares sont les courtiers qui possèdent les assurances responsabilité professionnelles nécessaires à une vente de biens immobiliers par vente d’actions.
L’autre aspect primordial provient du fait que l’acheteur, en achetant des actions (bien meuble) plutôt que le terrain et la bâtisse directement (bien immeuble) économise les droits de mutation, « Taxe de Bienvenue2 », lors de la transaction. Les biens meubles n’étant pas visés par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières il s’en dégage alors un avantage considérable pour l’acheteur3. L’acheteur se doit donc de connaître cette règle et de l’ajouter au calcul global discuté précédemment.

Pour les propriétaires d’une entreprise exploitée activement « EEA » & d’immeubles à revenus, l’utilisation d’une société pour la détention d’immeubles locatifs permet de préserver le statut nécessaire afin d’obtenir la déduction pour gain en capital « DGC » de plus de 800 000$ lors de la vente des actions de l’EEA. En effet, selon la Loi de l’impôt sur le revenu une EEA ne peut détenir un pourcentage trop élevé d’actifs qui ne sont pas utilisés pour ses activités courantes sinon elle est à risque de perdre son statut d’« EEA » et tous les avantages qui en découlent. Nous comprenons ici qu’un immeuble à revenus détenu dans la compagnie « Pharmacie Tessier inc. », par exemple, pourrait venir contaminer la compagnie et lui faire perdre son statut.

Cet avantage est très précieux pour l’actionnaire puisque l’économie fiscale potentielle peut dépasser les  200 000$ d’impôts4. Ainsi, pour ne pas perdre cette exemption nous devrions procéder à une stratégie dite « de purification de l’entreprise », libre d’impact fiscal, nous permettant de faire transiter l’immeuble à revenus dans une autre société pour que « Pharmacie Tessier inc. » ne possède que des actifs dont elle se sert dans ses activités5.

Impacts sur la récupération d’amortissement
Un autre avantage du transfert des immeubles dans une compagnie provient du fait que cela permet de « transformer » une récupération d’amortissement (100% imposable) en un gain en capital (50% imposable) en cas de décès de l’actionnaire dans les années suivantes. Cet élément cadre donc parfaitement une stratégie de planification successorale que tous les propriétaires d’immeubles à revenus devraient mettre en place.

Le simple fait de changer le mode de détention d’un immeuble pourrait permettre de reporter la moitié des impôts à payer sur la récupération d’amortissement avec un effet négligeable sur le reste. Évidemment, plus la récupération d’amortissement est grande et plus le report d’impôt sera important et moins les sommes laissées au décès par le défunt serviront à payer les impôts accumulés!

Des calculs pourront être réalisés par vos conseillers, ou encore par notre équipe, afin de déterminer les avantages réels directs que ce simple transfert pourrait vous procurer. Par ailleurs, ces mêmes calculs vous feront réaliser les impacts précis d’un décès aujourd’hui sur les liquidités de votre succession et sur l’utilisation de l’équité que vous avez accumulée.

La protection d’actifs
Dans le cas d’un entrepreneur (œuvrant dans un autre domaine que l’immobilier, ex : un pharmacien) faisant affaires par le biais d’une compagnie, la création d’une société de gestion permet aussi de protéger ses actifs. Le pharmacien pourrait, entre autres, utiliser sa société de gestion, « Gestion Tessier inc. », pour acquérir l’immeuble occupant la pharmacie et ensuite le louer à la compagnie opérante, « Pharmacie Tessier inc. ». Les revenus ainsi dégagés par « Gestion Tessier inc. » serviront à payer l’hypothèque et les autres dépenses courantes de l’immeuble. En agissant ainsi, l’immeuble abritant la pharmacie appartient à « Gestion Tessier inc. » qui est complètement indépendante de « Pharmacie Tessier inc. ». Cette coupure entre les deux sociétés vise à protéger l’immeuble et n’a aucun autre impact sur la gestion quotidienne des affaires de « Pharmacie Tessier inc. » et de l’immeuble qu’elle occupe. Vous créez ainsi une valeur nette à l’abri d’éventuel(s) créancier(s) de « Pharmacie Tessier inc. ».

Le concept de la protection d’actif par le biais d’une société de gestion provient du fait qu’en étant une entité morale distincte, les actifs que la société « Gestion Tessier inc. » détient (ex : les biens immeubles) et ceux de la société « Pharmacie Tessier inc. » sont complètement à part les uns des autres. Ils sont aussi libres de tout lien avec le patrimoine du (ou des) actionnaire(s) des sociétés (ex : M. Tessier). Pour un entrepreneur, tel qu’un pharmacien ou tout professionnel dont les activités comportent des risques d’affaires, la détention des immeubles par une société distincte devient rapidement un incontournable afin d’isoler complètement les actifs et de les protéger des risques inhérents provenant de l’exploitation de son entreprise.

Une fois créée, cette nouvelle société pourrait aussi permettre de détenir vos autres immeubles à revenus, pour les raisons mentionnées auparavant, sous réserve de validation. Il sera donc pertinent d’analyser l’entièreté de votre dossier afin de vous guider vers la mise en place d’une structure fiscale/légale optimisée et adaptée précisément à votre situation.

Conclusion
Les avantages que pourraient vous procurer la mise en place d’une compagnie pour la détention de vos immeubles (à revenus ou d’entreprise) dépendent de plusieurs facteurs. Si vous considérez l’option de vendre un immeuble dans un avenir rapproché ou si vous opérez une entreprise active parallèlement à la détention d’immeubles, vous avez tout avantage à consulter notre équipe de professionnels.

Nous serons en mesure d’identifier tous les bienfaits (autant monétaires, fiscaux et légaux) que pourraient vous procurer ce mode de détention.

Rappelez-vous que l’abolition de la taxe sur le capital en 2011 est venue considérablement augmenter l’attrait des gens d’affaires pour ce qui est de la détention d’immeubles par le biais d’une compagnie.

Soyez-en informés vous aussi!




Références :
1 Si on a amorti l’immeuble, la récupération se produit automatiquement lorsque la disposition de l’immeuble en question se fait à profit.
2 Sous réserve d’une règle spéciale de 24 mois qui peut s’appliquer dans certains cas où le transfert de l’immeuble dans la compagnie et la vente des actions de cette compagnie se produisent dans un délai trop court.
3 Surtout lorsqu’on sait que cette facture de droits de mutation n’est pas déductible pour l’acheteur et qu’elle doit être capitalisée au coût de la bâtisse et du terrain ne permettant ainsi qu’un maigre amortissement annuel pour la partie rajoutée au prix de la bâtisse.
4 (813 600 x 50% x  49,975% =  203 298,3$)
5 Note importante: Vous devez bien comprendre ici que si un propriétaire d’immeubles vend personnellement ses immeubles et déclenche un gain en capital ou s’il vend les actions d’une compagnie qui ne détient que des immeubles à revenus, il ne pourra pas profiter de la DGC puisque son entreprise de location d’immeubles n’est pas considérée un EEA.