Lorsqu'un jugement de la Régie du logement condamne le locataire à payer au locateur les loyers impayés ou des dommages-intérêts, il est important de savoir qu'il revient maintenant au propriétaire de faire exécuter le jugement afin d'obtenir les sommes du locataire.
L'obtention des sommes accordées par le tribunal peut se faire généralement de deux façons : l'une dite «volontaire», l'autre par voie d'exécution dite «forcée». Nous aborderons d'abord l'exécution volontaire.
L'exécution volontaire
À la suite du jugement et après l'expiration des délais d'exécution précisés par le Tribunal aux conclusions du jugement, le locateur peut s'adresser au locataire pour sommer ce dernier de lui payer les sommes accordées par le tribunal, c'est-à-dire le capital, les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue par l'article 1619 du Code civil du Québec, ainsi que les frais judiciaires.
Ceci s'effectue habituellement par le fait d'adresser une mise en demeure à l'ancien locataire de payer le montant accordé dans un délai qu'il stipulera. Cette étape pourra présenter certaines difficultés pour le propriétaire, surtout lorsqu'il n'a pas connaissance de la nouvelle adresse du locataire qui a soit déguerpi, ou quitté le logement suite au jugement, ou qui a été expulsé du logement. Où alors transmettre la mise en demeure ? La solution serait alors de faire dépister le locataire afin de connaître sa nouvelle adresse.
Lorsque l'ancien locataire reçoit la mise en demeure transmise par le locateur, il peut choisir d'acquitter volontairement les sommes dues, soit en un seul paiement, ou si le locateur accepte, par versements. Il est toutefois rare pour les anciens locataires d'agir ainsi, et dans la majorité des cas les demandes du locateur feront l'objet d'un refus catégorique ou d'un silence de la part de l'ancien locataire. Dans certains cas, le locateur et l'ancien locataire conviendront à ce que ce dernier paie par versements. Encore là, les ententes verbales sont à éviter et toute entente entre les parties devrait être consignée dans une entente de paiement. Cet écrit doit être rédigé avec soin et précision afin de protéger adéquatement les intérêts des parties, soit ceux de l'ancien locataire qui respecte l'entente, et ceux du locateur lorsqu'il y a un défaut de la part de l'ancien locataire.
Par contre, la mise en demeure transmise par l'avocat du locateur, qui est un professionnel du droit et qui emploiera les termes appropriés, sera possiblement pris plus au sérieux par l'ancien locataire, ce qui pourra l'amener à vouloir acquitter le montant de la condamnation, ou de conclure une entente de paiement par versements avec l'avocat.
Le rôle de l'avocat sera d'assurer que toutes les sommes auxquelles le locateur a droit aux termes du jugement sont réclamées à l'ancien locataire, ce qui implique le calcul des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle sur le capital. De plus, lorsqu'une entente de paiement est possible avec l'ancien locataire, l'avocat du locateur indiquera dans l'entente écrite les stipulations nécessaires pour la protection des recours et droits de son client en cas du non-respect de l'entente par l'ancien locataire. Nous pouvons penser aux mesures judiciaires d'exécution dite «forcée» que nous aborderons dans un prochain article.
Pour toute question en droit immobilier, ainsi qu'en matière d'exécution des jugements, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.
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