Appel contre un jugement de première instance – demande pour annuler les décisions de l'assemblée des copropriétaires – ratification d'une décision du conseil d'administration – application des articles 1103 et 1097 C.c.Q. à la décision de l'assemblée d'intenter des procédures en injonction relativement à une servitude et approuvant une cotisation spéciale pour couvrir les frais extra-judiciaires.
La Cour d'Appel statue sur l'appel incident d'un jugement rendu le 6 avril 2009 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Jean Frappier), qui a notamment rejeté la requête de l'appelante incidente, Club Tremblant Inc., en irrecevabilité et en demande d’annulation de décisions des syndicats de copropriétaires, avec dépens.
Club Tremblant inc. recherche la nullité de résolutions adoptées par les syndicats s'agissant de 1) résolutions ratifiées le 31 juillet 2008 par leur conseil d'administration et autorisant l'institution des présentes procédures en injonction en matière de copropriété divise; 2) de résolutions prises le 18 octobre 2008 autorisant le poursuite de ces procédures, et 3) de résolutions adoptées le même jour et approuvant toute cotisation des Syndicats au titre de « frais légaux ».
Le Club Tremblant Inc. recherche également, en conséquence d'une décision qui prononcerait ces annulations, le rejet du recours introductif en ce qui concerne les Syndicats.
Le Club Tremblant plaide:
qu'un de ses dirigeants n'a pas été convoqué à la réunion des conseils d'administration des syndicats tenue pour autoriser les procédures de sorte que les décisions alors prises sont nulles.
ces décisions illégales ne pouvaient être ratifiées lors d'une réunion ultérieure des mêmes conseils, tenue par conférence téléphonique le 31 juillet 2008, à laquelle cet administrateur participait
les administrateurs fautifs étaient aient alors en situation de conflit d'intérêts, étant susceptibles d'être recherchés en justice personnellement pour les frais découlant des poursuites prises. L'arrêt Côté c. Lévesque est invoqué au soutien de ces arguments.
la procédure introductive d'instance vise une opération d'acquisition et d'aliénation immobilière au sens de l'article 1097 (1) C.c.Q. et que, dès lors, l'autorisation préalable de l'intenter devait être prise à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas.
la modification recherchée modifierait l'acte constitutif de copropriété et l'état descriptif des fractions, une situation visée à l'article 1097 (4) C.c.Q. et qui requiert, encore-là, l'approbation d'une «double majorité qualifiée» des copropriétaires
le juge de première instance aurait dû annuler les résolutions prises en assemblée générale pour le motif qu'elles sont partiales et prises dans l'intention de nuire au Club Tremblant Inc. ou au mépris de ses droits (art. 1103 C.c.Q.).
La Cour d'Appel rejette l'appel de Club Tremblant Inc. pour le motifs suivants:
Club Tremblant Inc ne fait pas voir d'erreur dans la détermination du juge de première instance à l'effet que que le Club Tremblant Inc avait tort de soulever l'article 1103 C.c.Q.Les Syndicats ont pris des décisions qui étaient appuyées par plusieurs de leurs membres et répondaient à leur désir de solutionner une problématique qui leur était préjudiciable, à court et à long terme. Il n'y a, ici, ni abus de droit ni intention malicieuse, bien que les intérêts du Club et des autres copropriétaires d'unités soient, à l'évidence, bien difficiles à réconcilier.
Le premier juge ne s'attarde pas aux réunions du conseil d'administration pour le motif que ces résolutions adoptées lors des assemblées annuelles des syndicats ont validement ratifié la décision d'intenter la présente poursuite. La majorité simple était suffisante puisque l'article 1097 C.c.Q ne s'applique pas au présent cas.
Même si l'administrateur en question avait participé à la réunion originelle, la décision aurait été semblable, ce qui ne milite pas en faveur d'une intervention machinale des tribunaux.
Les décisions du conseil d'administration sont, en effet, prises à la majorité des voix des administrateurs, et rien rien n'empêchait le conseil d'administration, à la réunion régulièrement tenue le 31 juillet suivant, d'affirmer la décision des syndicats de participer aux poursuites entreprises.
Lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires des Syndicats, tenue le 18 octobre 2008, il a été résolu, à la majorité, de «poursuivre les démarches légales afin de clarifier la servitude …». Dans les circonstances, l'assemblée générale annuelle, dont personne ne conteste la légalité, pouvait valablement décider comme elle l'a fait. Il en va de même des résolutions approuvant les cotisations en regard des frais légaux. L'on peut, au passage, constater que les démarches judiciaires n'ont pas été vaines puisque le jugement de première instance, tel que modifié par la Cour du consentement des parties, règle un contentieux important qui perdurait.
L'arrêt Côté c. Lévesque sur lequel s'appuie le Club Tremblant Inc. n'a pas la portée qu'on lui attribue.
En l'espèce, les décisions prises au départ pouvaient être validées par le conseil d'administration et par l'assemblée générale, lors de réunions régulièrement tenues, et elles l'ont effectivement été.
Les demandeurs recherchent uniquement la reconnaissance d'un changement de l'assiette d'une servitude réelle pour leur permettre d'avoir accès à la plage de l'hôtel. La décision d'intenter le présent recours n'a rien à voir avec l'acquisition ni l'aliénation d'un immeuble au sens de l'article 1097 C.c.Q. Le présent recours est ainsi institué uniquement pour sauvegarder et rendre possible l'usage d'une servitude réelle déjà créée par les actes constitutifs et les actes de vente de chaque copropriétaire.
Un changement d'assiette, qui ne peut affecter l'objet même de la servitude réelle, ne peut ainsi constituer une modification de l'acte constitutif ou de l'état des descriptions de fraction au sens de l'article 1097 C.c.Q. et Le Club Tremblant Inc. ne fait pas voir d'erreur qui justifierait notre intervention.
L'irrégularité résultant du défaut d'autorisation peut être corrigée, même rétroactivement en tout état de cause.